Ulama Kharismatik Dari Cidahu
KH Muhammad Dimyati atau dikenal dengan Abuya Dimyati adalah sosok yang kharismatis. Beliau dikenal sebagai pengamal tarekat Syadziliyah dan melahirkan banyak santri berkelas. Mbah Dim begitu orang memangilnya. Nama lengkapnya
Muhammad Dimyati bin Syaikh Muhammad Amin. Dikenal sebagai ulama yang sangat kharismatik. Muridnya ribuan dan tersebar hingga mancanegara.
Abuya dimyati orang Jakarta biasa menyapa, dikenal sebagai sosok yang sederhana dan tidak kenal menyerah. Hampir seluruh kehidupannya didedikasikan untuk ilmu dan dakwah.
Menelusuri kehidupan ulama Banten ini seperti melihat warna-warni dunia sufistik. Perjalanan spiritualnya dengan beberapa guru sufi seperti Kiai Dalhar Watucongol. Perjuangannya yang patut diteladani. Bagi masyarakat Pandeglang Provinsi Banten Mbah Dim sosok sesepuh yang sulit tergantikan. Lahir sekitar tahun 1925 dikenal pribadi bersahaja dan penganut tarekat yang disegani.
Abuya Dimyati juga kesohor sebagai guru pesantren dan penganjur ajaran Ahlusunah Wal Jama’ah. Pondoknya di Cidahu, Pandeglang, Banten tidak pernah sepi dari para tamu maupun pencari ilmu. Bahkan menjadi tempat rujukan santri, pejabat hingga kiai. Semasa hidupnya, Abuya Dimyati dikenal sebagai gurunya dari para guru dan kiainya dari para kiai. Masyarakat Banten menjuluki beliau juga sebagai pakunya daerah Banten. Abuya Dimyati dikenal sosok ulama yang mumpuni. Bukan saja mengajarkan ilmu syari’ah tetapi juga menjalankan kehidupan dengan pendekatan tasawuf. Abuya dikenalsebagai penganut tarekat Naqsabandiyyah Qodiriyyah.
Tidak salah kalau sampai sekarang telah mempunyai ribuan murid. Mereka tersebar di seluruh penjuru tanah air bahkan luar negeri. Sewaktu masih hidup , pesantrennya tidak pernah sepi dari kegiatan mengaji. Bahkan Mbah Dim mempunyai majelis khusus yang namanya Majelis Seng. Hal ini diambil Dijuluki seperti ini karena tiap dinding dari tempat pengajian sebagian besar terbuat dari seng. Di tempat ini pula Abuya Dimyati menerima tamu-tamu penting seperti pejabat pemerintah maupun para petinggi negeri. Majelis Seng inilah yang kemudian dipakainya untuk pengajian sehari-hari semenjak kebakaran hingga sampai wafatnya.
Lahir dari pasangan H.Amin dan Hj. Ruqayah sejak kecil memang sudah menampakan kecerdasannya dan keshalihannya. Beliau belajar dari satu pesantren ke pesantren seperti Pesantren Cadasari, Kadupeseng Pandeglang. Kemudian ke pesantren di Plamunan hingga Pleret Cirebon.
Abuya berguru pada ulama-ulama sepuh di tanah Jawa. Di antaranya Abuya Abdul Chalim, Abuya Muqri Abdul Chamid, Mama Achmad Bakri (Mama Sempur), Mbah Dalhar Watucongol, Mbah Nawawi Jejeran Jogja, Mbah Khozin Bendo Pare, Mbah Baidlowi Lasem, Mbah Rukyat Kaliwungu dan masih banyak lagi. Kesemua guru-guru beliau bermuara pada Syech Nawawi al Bantani. Kata Abuya, para kiai sepuh tersebut adalah memiliki kriteria kekhilafahan atau mursyid sempurna, setelah Abuya berguru, tak lama kemudian para kiai sepuh wafat.
Ketika mondok di Watucongol, Abuya sudah diminta untuk mengajar oleh Mbah Dalhar. Satu kisah unik ketika Abuya datang pertama ke Watucongol, Mbah Dalhar memberi kabar kepada santri-santri besok akan datang ‘kitab banyak’. Dan hal ini terbukti mulai saat masih mondok di Watucongol sampai di tempat beliau mondok lainya, hingga sampai Abuya menetap, beliau banyak mengajar dan mengorek kitab-kitab. Di pondok Bendo, Pare, Abuya lebih di kenal dengan sebutan ‘Mbah Dim Banten’. Karena, kewira’i annya di setiap pesantren yang disinggahinya selalu ada peningkatan santri mengaji.
Jalan Spritual
Dibanding dengan ulama kebanyakan, Abuya Dimyati ini menempuh jalan spiritual yang unik. Dalam setiap perjalanan menuntut ilmu dari pesantren yang satu ke pesantren yang lain selalu dengan kegiatan Abuya mengaji dan mengajar. Hal inipun diterapkan kepada para santri. Dikenal sebagai ulama yang komplet karena tidak hanya mampu mengajar kitab tetapi juga dalam ilmu seni kaligrafi atau khat. Dalam seni kaligrafi ini, Abuya mengajarkan semua jenis kaligrafi seperti khufi, tsulust, diwani, diwani jally, naskhy dan lain sebagainya. Selain itu juga sangat mahir dalam ilmu membaca al Quran.
Bagi Abuya hidup adalah ibadah. Tidak salah kalau KH Dimyati , Kaliwungu, Kendal Jawa Tengah pernah berucap bahwa belum pernah seorang kiai yang ibadahnya luar biasa. Menurutnya selama berada di kaliwungu tidak pernah menyia-nyiakan waktu. Sejak pukul 6 pagi usdah mengajar hingga jam 11.30. setelah istirahat sejenak selepas Dzuhur langsung mengajar lagi hingga Ashar. Selesai sholat ashar mengajar lagi hingga Maghrib. Kemudian wirid hingga Isya. Sehabis itu mengaji lagi hingga pukul: 24 malam. Setelah itu melakukan qiyamul lail hingga subuh.
Di sisi lain ada sebuah kisah menarik. Ketika bermaksud mengaji di KH Baidlowi, Lasem. Ketika bertemu dengannya, Abuya malah disuruh pulang. Namun Abuya justru semakin mengebu-gebu untuk menuntut ilmu. Sampai akhirnya kiai Khasrtimatik itu menjawab, “Saya tidak punya ilmu apa-apa.” Sampai pada satu kesempatan, Abuya Dimyati memohon diwarisi thariqah. KH Baidlowio pun menjawab,” Mbah Dim, dzikir itu sudah termaktub dalam kitab, begitu pula dengan selawat, silahkan memuat sendiri saja, saya tidak bisa apa-apa, karena tarekat itu adalah sebuah wadzifah yang terdiri dari dzikir dan selawat.” Jawaban tersebut justru membuat Abuya Dimyati penasaran. Untuk kesekian kalinya dirinya memohon kepada KH Baidlowi. Pada akhirnya Kiai Baidlowi menyuruh Abuya untuk solat istikharah. Setelah melaksanakan solat tersebut sebanyak tiga kali, akhirnya Abuya mendatangi KH Baidlowi yang kemudian diijazahi Thariqat Asy Syadziliyah.
Dipenjara Dan Mbah Dalhar
Mah Dim dikenal seagai salah satu orang yang sangat teguh pendiriannya. Sampai-sampai karena keteguhannya ini pernah dipenjara pada zaman Orde Baru. Pada tahun 1977 Abuya sempat difitnah dan dimasukkan ke dalam penjara. Hal ini disebabkan Abuya sangat berbeda prinsip dengan pemerintah ketika terjadi pemilu tahun tersebut. Abuya dituduh menghasut dan anti pemerintah. Abuya pun dijatuhi vonis selama enam bulan. Namun empat bulan kemudian Abuya keluar dari penjara.
Ada beberapa kitab yang dikarang oleh Abuya Dimyati. Diantaranya adalah Minhajul Ishthifa. Kitab ini isinya menguraikan tentang hidzib nashr dan hidzib ikhfa. Dikarang pada bulan Rajab H 1379/ 1959 M. Kemudian kitab Aslul Qodr yang didalamya khususiyat sahabat saat perang Badr. Tercatat pula kitab Roshnul Qodr isinya menguraikan tentang hidzib Nasr. Rochbul Qoir I dan II yang juga sama isinya yaitu menguraikan tentang hidzib Nasr.
Selanjutnya kitab Bahjatul Qooalaid, Nadzam Tijanud Darori. Kemudian kitab tentang tarekat yang berjudul Al Hadiyyatul Jalaliyyah didalamnya membahas tentang tarekat Syadziliyyah. Ada cerita-cerita menarik seputar Abuya dan pertemuannya dengan para kiai besar. Disebutkan ketika bertemu dengen Kiai Dalhar Watucongol Abuya sempat kaget. Hal ini disebabkan selama 40 hari Abuya tidak pernah ditanya bahkan dipanggil oleh Kiai Dalhar. Tepat pada hari ke 40 Abuya dipanggil Mbah Dalhar. “Sampeyan mau jauh-jauh datang ke sini?” tanya kiai Dalhar. Ditanya begitu Abuya pun menjawab, “Saya mau mondok mbah.” Kemudian Kiai Dalhar pun berkata,” Perlu sampeyan ketahui, bahwa disini tidak ada ilmu, justru ilmu itu sudah ada pada diri sampeyan. Dari pada sampeyan mondok di sini buang-buang waktu, lebih baik sampeyan pulang lagi ke Banten, amalkan ilmu yang sudah ada dan syarahi kitab-kitab karangan mbah-mbahmu. Karena kitab tersebut masih perlu diperjelas dan sangat sulit dipahami oleh orang awam.”
Mendengar jawaban tersebut Abuya Dimyati menjawab, ”Tujuan saya ke sini adalah untuk mengaji, kok saya malah disuruh pulang lagi? Kalau saya disuruh mengarang kitab, kitab apa yang mampu saya karang?” Kemudian Kiai Dalhar memberi saran,”Baiklah, kalau sampeyan mau tetap di sini, saya mohon ajarkanlah ilmu sampeyan kepada santri-santri yang ada di sini dan sampeyan jangan punya teman.” Kemudian Kiai Dalhar memberi ijazah tareqat Syadziliyah kepada Abuya.
Namun, Kini, waliyullah itu telah pergi meninggalkan kita semua. Abuya Dimyati tak akan tergantikan lagi. Malam Jumat pahing, 3 Oktober 2003 M/07 Sya’ban 1424 H, sekitar pukul 03:00 wib umat Muslim, khususnya warga Nahdlatul Ulama telah kehilangan salah seorang ulamanya, KH. Muhammad Dimyati bin KH. Muhammad Amin Al-Bantani, di Cidahu, Cadasari, Pandeglang, Banten dalam usia 78 tahun.
sumber: sufinews
Sabtu, 23 Juli 2011
Selasa, 05 Juli 2011
PASAR DAN TANTANGAN BISNIS AGEN PROPERTI
A. PASAR BISNIS AGEN BROKER PROPERTI Jika dilhat dari pasar yang akan di garap oleh marketing agen properti ada dua macam pasar yang mempunyai prospek cerah di masa yang akan dating, yaitu:
1. Pasar primer (primary)
2. pasar sekunder
B. TANTANGAN BISNIS BROKER PROPERTI
1. Perang Komisi
Beberapa broker atau agen properti teah menurunkan standard komisi dari 2,5 % menjadi 1 % berdasarkan nilai transaksi jual beli dan dari 5% menjadi 3% untuk transaksi sewa-menyewa. Hal ini brarti melanggar kode etik umum sistem broker di Indonesia yang biasaya memakai standard komisi 2,5 % untuk penjualan dan 5 % untuk sewa-menyewa.
2. Bajak-membajak
Beberapa marketing atau agen properti telah membajak agen properti lainnya dengan iming-iming pembagian pembagian komisi dan prospek yang lebih cerah bagi broker tersebut.
3. Tindakan Tidak Etis
Penjual dan pembeli bertransaksi sendiri setelah saling mengenal di karenakan kurang control dari pihak broker dari satu agen properti atau dari broker lepas/broker tradisional.
4. Sikap Kurang Bijaksana Principal/Member Broker
Sikap urang bijaksana tersebut antara lain, yaitu:
1) Kurang komunikasi/tidak lanar komunikasi antara pihak manajemen dengan broker.
2) Adanya aturan yang di tetapkan secara mendadak.
3) Banyaknya tuntutan kepada broker tanpa masukan pemecahan masalah
4) Jatuhnya sanksi kepada salah satu broker tanpa tahap yang jelas.
5) Tidak tuntas dalam menyikapi perselisihan antar broker serta perbedaan yang ada antar broker dengan pihak manajemen atau langsung dengan principal/member broker.
6) Tidak peka terhadap perkembangan terahir yang terjadi dan tidak mau ambil pusing terhadap permasalahan.
7) Pembagian komisi yang tidak transparan atau menyimpang dari aturan yang telah di tetapkan.
Sikap tidak adil broker di kantor ataupun di lapangan dalam hal pembagian trade area, pembagian komisi, pembagian tugas sesama co-selling, co-listing, atau co-broking.
A. AGEN PROPERTI
Agen properti adalah badan usaha yang berbadan hokum, memilki tempat tinggal yang tetap, memiliki izin usaha property, dan umumnya terdaftar sebagai anggota AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia).
B. FAKTOR-FAKTOR KESUKSESAN AGEN PROPERTI
Yang mempengaruhi suksesnya suatu agen property adalah sumber daya manusia, rekrutmen, pelatihan dasar, materi pelajaran universal, quaterly awards, dan pembagian komisi.
1. Sumber Daya Manusia
Sumber daya manusia yang biasa di rekrut oleh suatu agen property adalah minimal pendidikan S-1 (sarjana) dari berbagai jurusan.
2. Rekrutmen
Rekrutmen broker maupun marketing manajer biasanya di lakukan dengan cara :
1) Masal, yaitu mengundang beramai-ramai dating ke kantpr utuk di lakukan pengarahan singkat mengenai perusahaan.
2) Memasang iklan di media massa.
3) Melakukan interviu langsung dengan principal/member broker
4) Lingkungan keluarga
5) Marketer get marketer atau member get member, yakni tenaga marketing merekrut tenaga marketing yang di kenal dari tempat lain.
3. Pelatihan Dasar
Pelatihan dasar berupa semnar singkat selam 5-7 hari dari pagi hingga sore hari di lakukan oleh agen property terhadap tenaga marketing yang baru di terima.
Adapun materi-materi dasar meliputi adalah :
1. pengetahuan dasar (basic knowledge), dan
2. ahli dalam penjualan selling skill).
4. Materi Pelajaran Universal
Setelah menjalani broker property di agen property, para broker mendapatkan pelajaran tambahan berupa ilmu pengetahuan di bidang :
1. property analisis
2. real estate
3. marketing
4. hokum
5. ekonomi
6. instant
7. dan lain-lain
5. Quaterly Awards
Adapun maksud dan tujuan dari quaterly Awards untuk :
1. membangun visi dan misi para marketing yang baru maupun yang lama dengan success story dar manajemen
2. memotivasi para marketing agar lebih meningkatkan kemampuan dan target yang akan di capai
3. memperlihatkan kesuksesan yang telah di capai oleh teman-teman broker dan kiat-kiat sukses perjalanannya
4. Memberikan awards/penghargaan bagi para marketing yang telah berhasil mencapai target yang di tetapkan oleh masing-masing agen property sesuai dengan banyaknya property sales.
6. Pembagian Komisi
C. KEUNTUNGAN MEMAKAI JASA AGEN PROPERTI
1. Cepat
Cepat dalam memasarkan produk jual, sewa, da lelang sertadalam mencari calon pembeli dari manajemen terpadu dan terencana.
1. Jaringan Network
2. Multimedia
2. Tepat
Merupakan langkah yang tepat bagi vendor maupun calon pembeli/buyer yang menggunakan jasa marketing agen property.
3. Nyaman
Memberikan rasa nyaman bagi para vndor maupu buyer apabila memggunakan jasa agen property.
4. Aman
Memberikan rasa aman bagi para vendor maupun buyer apabila menggunakan jasa marketing agen property karena beberapa aspek sebagai berikut :
1. Profesional
2. Intuisi
5. One Stop Service ( Free Consultation)
Memberikan rasa kepusaan (satisfaction) kepada vendor/buyer yang datang ke agen property dan memakai jasa para broker.
1. Defenisi dan Istilah Properti
Real Properti adalah kepentingan keuntungan, dan hak-hak yang menyangkut tanah dan bangunan beserta perbaikan yang menyatu terhadapnya.
Real Estate adalah tanah dan semua benda yang menyatu diatasnya serta benda yang menyatu terhadapnya.
* Property Primer, yaitu property yang dibangun dan dimiliki oleh badan instusi yang tergabung dalam Asosiasi Real Estate Indonesia (REI)
* Property Sekunder, yaitu property yang dibangun dan dimiliki oleh individual.
2. Penggolongan Jenis Properti
a. Bagunan Komersial (Commercial Building)
Bagunan perkantoran
Bangunan ruko perkantoran
Bangunan pertokoan
Hotel and motel
b. Bangunan Perumahan (Residential)
Single family
Multi family
c. Bangunan Industri (Industrial Buiding)
Industri berat
Industri ringan dan gudang
Gudang dan kantor
Pergudangan
d. Bangunan Fasilitas umum (public facilitas)
A. HAL-HAL POKOK DALAM BISNIS PROPERTI
1. Aspek hukum Surat-surat tanah
Aspek hukum kepemilikan tanah mengandung dua aspek pembuktian agar kepemilikan dapat dikatakan kuat dan sempurna, yaitu bukti surat dan fisik.
a. Bukti surat
Bukti kepemilikan atas tanah yang terkuat adalah setifikat tanah namun tidak mutlak artinya sertifikat tersebut dianggap sah dan benar sepanjang tidak terdapat tuntutan pihak lain untuk membatalkan sertifikat tersebut karena adanya cacat hukum.
b. Bukti fisik
untuk memastikan bahwa orang yang bersangkutan benar-benar mengusai secara fisik tanah tersebut atau hak atas tanah (fisik pembagunan) dan hak atas bawah (surat). Hal ini penting dalam proses pembebasan tanah, khususnya dalam pelepasan hak atau ganti rugi.
sumber: http://shelmi.wordpress.com
1. Pasar primer (primary)
2. pasar sekunder
B. TANTANGAN BISNIS BROKER PROPERTI
1. Perang Komisi
Beberapa broker atau agen properti teah menurunkan standard komisi dari 2,5 % menjadi 1 % berdasarkan nilai transaksi jual beli dan dari 5% menjadi 3% untuk transaksi sewa-menyewa. Hal ini brarti melanggar kode etik umum sistem broker di Indonesia yang biasaya memakai standard komisi 2,5 % untuk penjualan dan 5 % untuk sewa-menyewa.
2. Bajak-membajak
Beberapa marketing atau agen properti telah membajak agen properti lainnya dengan iming-iming pembagian pembagian komisi dan prospek yang lebih cerah bagi broker tersebut.
3. Tindakan Tidak Etis
Penjual dan pembeli bertransaksi sendiri setelah saling mengenal di karenakan kurang control dari pihak broker dari satu agen properti atau dari broker lepas/broker tradisional.
4. Sikap Kurang Bijaksana Principal/Member Broker
Sikap urang bijaksana tersebut antara lain, yaitu:
1) Kurang komunikasi/tidak lanar komunikasi antara pihak manajemen dengan broker.
2) Adanya aturan yang di tetapkan secara mendadak.
3) Banyaknya tuntutan kepada broker tanpa masukan pemecahan masalah
4) Jatuhnya sanksi kepada salah satu broker tanpa tahap yang jelas.
5) Tidak tuntas dalam menyikapi perselisihan antar broker serta perbedaan yang ada antar broker dengan pihak manajemen atau langsung dengan principal/member broker.
6) Tidak peka terhadap perkembangan terahir yang terjadi dan tidak mau ambil pusing terhadap permasalahan.
7) Pembagian komisi yang tidak transparan atau menyimpang dari aturan yang telah di tetapkan.
Sikap tidak adil broker di kantor ataupun di lapangan dalam hal pembagian trade area, pembagian komisi, pembagian tugas sesama co-selling, co-listing, atau co-broking.
A. AGEN PROPERTI
Agen properti adalah badan usaha yang berbadan hokum, memilki tempat tinggal yang tetap, memiliki izin usaha property, dan umumnya terdaftar sebagai anggota AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia).
B. FAKTOR-FAKTOR KESUKSESAN AGEN PROPERTI
Yang mempengaruhi suksesnya suatu agen property adalah sumber daya manusia, rekrutmen, pelatihan dasar, materi pelajaran universal, quaterly awards, dan pembagian komisi.
1. Sumber Daya Manusia
Sumber daya manusia yang biasa di rekrut oleh suatu agen property adalah minimal pendidikan S-1 (sarjana) dari berbagai jurusan.
2. Rekrutmen
Rekrutmen broker maupun marketing manajer biasanya di lakukan dengan cara :
1) Masal, yaitu mengundang beramai-ramai dating ke kantpr utuk di lakukan pengarahan singkat mengenai perusahaan.
2) Memasang iklan di media massa.
3) Melakukan interviu langsung dengan principal/member broker
4) Lingkungan keluarga
5) Marketer get marketer atau member get member, yakni tenaga marketing merekrut tenaga marketing yang di kenal dari tempat lain.
3. Pelatihan Dasar
Pelatihan dasar berupa semnar singkat selam 5-7 hari dari pagi hingga sore hari di lakukan oleh agen property terhadap tenaga marketing yang baru di terima.
Adapun materi-materi dasar meliputi adalah :
1. pengetahuan dasar (basic knowledge), dan
2. ahli dalam penjualan selling skill).
4. Materi Pelajaran Universal
Setelah menjalani broker property di agen property, para broker mendapatkan pelajaran tambahan berupa ilmu pengetahuan di bidang :
1. property analisis
2. real estate
3. marketing
4. hokum
5. ekonomi
6. instant
7. dan lain-lain
5. Quaterly Awards
Adapun maksud dan tujuan dari quaterly Awards untuk :
1. membangun visi dan misi para marketing yang baru maupun yang lama dengan success story dar manajemen
2. memotivasi para marketing agar lebih meningkatkan kemampuan dan target yang akan di capai
3. memperlihatkan kesuksesan yang telah di capai oleh teman-teman broker dan kiat-kiat sukses perjalanannya
4. Memberikan awards/penghargaan bagi para marketing yang telah berhasil mencapai target yang di tetapkan oleh masing-masing agen property sesuai dengan banyaknya property sales.
6. Pembagian Komisi
C. KEUNTUNGAN MEMAKAI JASA AGEN PROPERTI
1. Cepat
Cepat dalam memasarkan produk jual, sewa, da lelang sertadalam mencari calon pembeli dari manajemen terpadu dan terencana.
1. Jaringan Network
2. Multimedia
2. Tepat
Merupakan langkah yang tepat bagi vendor maupun calon pembeli/buyer yang menggunakan jasa marketing agen property.
3. Nyaman
Memberikan rasa nyaman bagi para vndor maupu buyer apabila memggunakan jasa agen property.
4. Aman
Memberikan rasa aman bagi para vendor maupun buyer apabila menggunakan jasa marketing agen property karena beberapa aspek sebagai berikut :
1. Profesional
2. Intuisi
5. One Stop Service ( Free Consultation)
Memberikan rasa kepusaan (satisfaction) kepada vendor/buyer yang datang ke agen property dan memakai jasa para broker.
1. Defenisi dan Istilah Properti
Real Properti adalah kepentingan keuntungan, dan hak-hak yang menyangkut tanah dan bangunan beserta perbaikan yang menyatu terhadapnya.
Real Estate adalah tanah dan semua benda yang menyatu diatasnya serta benda yang menyatu terhadapnya.
* Property Primer, yaitu property yang dibangun dan dimiliki oleh badan instusi yang tergabung dalam Asosiasi Real Estate Indonesia (REI)
* Property Sekunder, yaitu property yang dibangun dan dimiliki oleh individual.
2. Penggolongan Jenis Properti
a. Bagunan Komersial (Commercial Building)
Bagunan perkantoran
Bangunan ruko perkantoran
Bangunan pertokoan
Hotel and motel
b. Bangunan Perumahan (Residential)
Single family
Multi family
c. Bangunan Industri (Industrial Buiding)
Industri berat
Industri ringan dan gudang
Gudang dan kantor
Pergudangan
d. Bangunan Fasilitas umum (public facilitas)
A. HAL-HAL POKOK DALAM BISNIS PROPERTI
1. Aspek hukum Surat-surat tanah
Aspek hukum kepemilikan tanah mengandung dua aspek pembuktian agar kepemilikan dapat dikatakan kuat dan sempurna, yaitu bukti surat dan fisik.
a. Bukti surat
Bukti kepemilikan atas tanah yang terkuat adalah setifikat tanah namun tidak mutlak artinya sertifikat tersebut dianggap sah dan benar sepanjang tidak terdapat tuntutan pihak lain untuk membatalkan sertifikat tersebut karena adanya cacat hukum.
b. Bukti fisik
untuk memastikan bahwa orang yang bersangkutan benar-benar mengusai secara fisik tanah tersebut atau hak atas tanah (fisik pembagunan) dan hak atas bawah (surat). Hal ini penting dalam proses pembebasan tanah, khususnya dalam pelepasan hak atau ganti rugi.
sumber: http://shelmi.wordpress.com
SEKILAS TENTANG BROKER PROPERTI
SEORANG broker bukanlah sekedar calo yang mehjualkan barang dagangan yang di titipkan kepadanya, namun seorang broker juga mempunyai kapasitas ilmu, komitmen, serta profesionalisme yang cukup tinggi dalam menawarkan juga menjualkan barang dagangannya kepada calon pembeli yang dikenal ataupun belum dikenal melalui cara pemasaran yang dikuasai.
Sedangkan property adalah hak atas tanah dan bangunan yang dimiliki oleh si pemilik dengan bukti sebidang kavling tanah atau bangunan yang ada di atasnya serta surat-surat kepemilikan yang menyertainya.
Dengan system dan cara kerja yang di pelajari oleh seorang broker serta kesuksesan dari pengalaman kerja di lapangan memungkinkan seorang broker mempunyai relasi yang cukup banyak dan taktik strategi pemasaran yang cukup jitu dalam penjualan barang dagangannya dan tetu saja saling berbeda satu sama lain.
Bisnis broker properti adalah bisnis jasa di bidang properti dalam hal jual beli, sewa menyewa, dan lelang properti yang dimiliki dan dikuasai oleh pemilik (vendor) kepada marketing (broker) dengan kesepakatan harga jual dan sewa, besarnya (fee) komisi yang di berikan, dan waktu yang ditentukan bersama.
B. JENIS-JENIS BROKER PROPERTI
1. Tradisional
Broker tradisional adalah broker lepas yang menjalankan system broker properti yang tidak memiliki permainan atau aturan yang jelas (basic rules) serta ilmu dan manajemen broker properti yang sangat terbatas.
2. Modern
Sistem broker properti modern adalah system broker properti yang berbentuk badan usaha (entity) yang dikenal sebagai agen properti dengan metode yang di adopsi atau diterapkan oleh system brokerproperti moder dari luar negri dengan menggunakan metode managemen yang tepat, terarah, dan terkendali, serta pelayanan servis terbaik yang diberikan kepada customer/client berupa penjual atau pembeli yang bekerja samadengan broker atau marketing agen properti tersebut.
Di dalam sebuah agen properti yang professional biasanya terdapat unsure-unsur pelaksana yang menjalankan bisnis broker properti sebagai berikut.
1. Marketing executive (ME)/ marketing associate (MA)/ properti consultan (PC), yakni marketing atau broker yang menjalankan bisnis broker properti dan mrnjadi tulang punggung bagi sukses atau tidaknya suatu agen properti.
2. Principal/member broker (MB), yakni pemimpin teratas dalam bisnis broker properti dan biasanya merangkap sebagai pemilik.
3. Marketing manager (MM)/ properti manager (PM), yakni seseorang yang seseorang yang di tunjuk oleh principal atau member broker untuk mengawasi kerja marketing/broker dari segi target hingga closing.
Sistem broker properti modern terbagi dua, yaitu:
a. Internasional
Agen properti yang didirikan, dimiliki, dan di kelola oleh pihak perusahaan asing yang berada di Indonesia atau agen properti local yang mengadopsi penuh sistem manajemen (franchise) yang di pakai oleh pihak perusahaan asing sebagai pemilik sistem waralaba (franchiser).
b. Lokal
Agen properti yang mempunyai badan hokum dan tempat tinggal yang tetap serta memiliki izin usaha broker properti dan tidak mengadopsi sistem waralaba dari perusahaan asing.
AKTIVITAS POKOK BROKER PROPERTI
Di dalam sistem kerja broker properti terdapat unsure-unsur aktivitas pokok yang biasa di jalankan oleh broker properti, yaitu:
A. LISTING
Listing adalah perjanjian surat kuasa jual atau surat perintah untuk menjualkan properti dari pemlik properti owner/vendor kepada broker/marketing secara personal maupun di dalam suatu agen properti.
1. Macam-macam Listing
Ada beberapa macam listing yang tergantung dengan kesepakatan dari pihak vendor dan broker yang melakukan kerjasama, yaitu sebagai berikut.
a. Exklusif
Exklusif adalah satu bentuk listing yang sifatnya terkait kepada salah satu broker yang ditunjuk oleh vendor, dan vendor tidak boleh memberikan wewenang/mandat penjualan kepada broker atau agen properti lainnya atau bahkan anggota keluarga atau vendor itu sendiri dalam jangka waktu yang di sepakati.
b. Sole Agent
Sole agent adalah salah satu bentuk listing yang sifatnya terikat kepada salah satu broker yang ditunjuk seperti halnya exklusif tetapi vendor juga boleh menjual properti tersebut.
c. Open Listing
Open listing adalah salah satu listing yang sangat flexible, yaitu semua broker secara personal maupun agen properti dapat memasarkan penjualan properti tersebut dan tak terikat perjanjian dengan pihak vendor.
d. Net Listing
Net listing adalah salah satu bentuk listing dimana vendor mematok harga minimal harga jual properti miliknya, di luar biaya yang harus dikeluarkan oleh vendor seperti komisi, pajak penjualan, dan biaya notaries.
e. Promis
Promis bukan merupakan listing tetapi hanya janji yang diberikan oleh vendor tanpa bukti.
2. Mengapa Listing Sangat Penting
Dalam pengalaman kerja saya di kantor Ray White Pondok indah Duta, listing merupakan aktivitas yang sangat di prioritaskan oleh bapak Ir. Hary Jap selaku principal sekaligus guru bagi rekan-rekan broker di kantor dan saya uraikan catatan beliau tentang uraian listing yaitu sebagai berikut.
1. Listing hanyalah satu-satunya aktivitas yang dapat di control oleh broker, principal/MB dan MM.
2. Di ibaratkan seperti pohon uang, semakin banyak listing yang dimiliki broker, akan semakin banyak buah yanga kan di petik di kemudian hari.
3. Aktivitas nyata yang dapat di lakukan (dapat memegang komitmen penjual dan dapat dukungan penuh dari vendor.
4. Lebihg banyak mendapatkan calon pembeli apabila banyak listing karena semakin di kenal dan banyak aktivitasnya.
5. Lebih banyak mendapatkan fatner dan informasi dari broker lainnya karena posisi broker listing lebih kuat ketimbang posisi broker selling jika ingin mengadakan co-broking.
3. Sumber-Sumber Listing
Beberapa sumber listing yang dapat di lacak dan di dapat oleh calon pembeli, penyewa, broker, dan agen properti biasanya di dapat dari:
1. Surat kabar/Koran
2. majalah umum/tabloid
3. majalah khusus properti/majalah lingkungan
4. iklan/advertising
5. yellow page
6. fisbo/papan penjual oleh pemilik
7. persahabatan/relationship
8. call in and walk in
9. fax in/out
10. internet/email
11. sms atau mms dari handphone
12. referensi buyer
13. keluarga
14. club spot andsocial activity
15. aktivitas jamaah ibadah
16. pameran/bazaar/event
17. self personal promotion
18. conjunction/institution/bankl
19. open house
20. lelang
21. brosur-brosur
22. sponsorship
4. Bersaing Mendapatkan Listing
Bersaing sehat dengan broker terbaik adalah salah satu aktivitas utama yang harus dilakukan oleh seorang broker untuk mendapatkan listing di lapangan. Dalam melisting sebuah properti sebaiknya broker melakukan hal-hal sebagai berikut.
1. Membuat hubungan yang lebih baik dengan pesaing.
2. Mencari ilmu dan strtegi yang dipakai oleh pesaing.
3. Mengajak co-broking dan co-listing dengan pesaing.
4. Hindari perselisihan dengan pesaing yang akan menghilagkan kesempatan intuk lebih banyak closing.
5. Penilaian Bobot Listing
Penilaian bobot listing sangat diperlukan dikantor agen properti. Hal ini dimaksudkan untuk dapat memotivasi para broker dalam bekerja untuk memenuhi target dan efisiensi pekerjaan di lapangan.
1. Auction = 5
2. Eksklusif trade area = 4
3. Exklusif nontrde area = 3
4. Open trade area = 2
5. Open nontrade area = 1
6. Reveral = ½
7. VPA = ½
B. SELLING
Aktivitas selling adalah kebalikan dari listing, di mana aktivitas selling adalah mencari calon pembeli (buyer) dari sebuah listing yang ada, baik dari si brokern sendiri ataupun listing dari broker lain.
C. COOPERATION
Cooperation adalah aktivitas broker properti yang utama dalam bentuk kerjasama untuk perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang telah mengatur tata cara pembayaran dan kons (fee/ komisi) yang di dapat di bagi rata. Aktivitas cooperation atau kerjasama terdiri dari co-listing, co-selling maupun co-broking yang sering terjadi di lapangan.
D. CLOSING
Closing adalah salah satu bentuk aktivitas terakhir yang harus di capai oleh broker dari suatu agen brokerti atau agen broker properti tradisional /broker lepas yaitu terjadinya deal atau kesepakatan harga barupa perstujuan harga jual dan harga penawaran yang telah di sepakati oleh pihak penjual (vendor) dan pihak pembeli (buyer).
AKTIVITAS PENUNJANG BROKER PROPERTI
A. VENDOR PAID ADVERTISMENT (VPA)
Adalah pemasangan iklan di media massa setempat, Koran, atau internet yang di biayai oleh vendor dan di serahklan kepada broker pada saat listing.
B. PEMASANGAN PAPAN NAMA
Pemasangan papan nama (bill board), papan petunjuk (sign board), maupun spanduk (banner) adalah aktivitas pertama yang dilakukan setelah broker medapatkan listing dan persetujuan pemasangan dari vendor
C. CANVASHING
Salah satu cara mencari listing sebanyak-banyaknya dengan mengkanvas atau menyapu bersih daerah trade area oleh broker untuk mendapatkan keterangan lengkap mengenai detail nama dan nomor telepon dari pemilik bangunan, luas tanah bangunan, fasilitas, surat tanah dan dokumen-dokumen lainnya, serta apakh properti tersebut ingin di jual atau tidak.
D. FARMING
Tujuannya adlah mencari calon pembeli atau selling yang ingin di jual atau disewakan, atau mengetahui animo masyarakat setempat terhadap properti tersebut apakah di minati atau kurang diminati shingga marketing dapat mengambil langkah strategi pemasaran lainnya.
E. OPEN HOUSE
Salah satu kegiatan mencari buyer atau selling terhadap properti yang akan di jual/di sewakan denagan menempati bangunan properti tersebut selama 3-8 jam selama I hari s.d 1 minggu pada waktu yang di tentukan bersama oleh broker dengan vendor untuk menerangkan langsung kepada calon pembeli atau penyewa mengenai kondisi properti tersebut di lapangan.
F. FLOOR TIME
Salah satu benruk aktivitas mencari listing dan selling pada saat bersamaan pada jam tertentu dengan siap sedia (stand by) duduk di ruang muka kantorsuatu agen properti yang telah di tentukan pembagian waktunya kepada broker di kantor agen properti.
G. PROGRESS REPORT
Salah satu bentuk aktivitas broker atau tenaga marketing dalam bentuk laporan tertulis kepada pihak client (vendor) yang memberikan listing dari broker tersebut berupa progress activity selama I minggu atau 2 minggu yang telah berlalu atau berjalan.
H. OFFICIAL WEEKLY MEETING
Salah satu aktivitas yang diadakan oleh kantor agen properti, yaitu mengadakan pertemuan mingguan yang di hadiri oleh principal/member broker, marketing manager, dan broker selama lebih kurang 2 sampai 3 jam pada pagi hari atau sore hari.
I. MARKETING AKTIVITY REPORT
Adalah laporan mingguan dari broker kepada marketing manager/principal/ member broker dari apa saja yang telah di lakukan selama I minggu sebelumnya.
J. SCORING BOARD
Ini adalah salah satu bentuk aktivitas yang ada di kantor agen properti untuk memotivasi broker dalam mencapai target yang diiginkan.
sunber: http://shelmi.wordpress.com
Sedangkan property adalah hak atas tanah dan bangunan yang dimiliki oleh si pemilik dengan bukti sebidang kavling tanah atau bangunan yang ada di atasnya serta surat-surat kepemilikan yang menyertainya.
Dengan system dan cara kerja yang di pelajari oleh seorang broker serta kesuksesan dari pengalaman kerja di lapangan memungkinkan seorang broker mempunyai relasi yang cukup banyak dan taktik strategi pemasaran yang cukup jitu dalam penjualan barang dagangannya dan tetu saja saling berbeda satu sama lain.
Bisnis broker properti adalah bisnis jasa di bidang properti dalam hal jual beli, sewa menyewa, dan lelang properti yang dimiliki dan dikuasai oleh pemilik (vendor) kepada marketing (broker) dengan kesepakatan harga jual dan sewa, besarnya (fee) komisi yang di berikan, dan waktu yang ditentukan bersama.
B. JENIS-JENIS BROKER PROPERTI
1. Tradisional
Broker tradisional adalah broker lepas yang menjalankan system broker properti yang tidak memiliki permainan atau aturan yang jelas (basic rules) serta ilmu dan manajemen broker properti yang sangat terbatas.
2. Modern
Sistem broker properti modern adalah system broker properti yang berbentuk badan usaha (entity) yang dikenal sebagai agen properti dengan metode yang di adopsi atau diterapkan oleh system brokerproperti moder dari luar negri dengan menggunakan metode managemen yang tepat, terarah, dan terkendali, serta pelayanan servis terbaik yang diberikan kepada customer/client berupa penjual atau pembeli yang bekerja samadengan broker atau marketing agen properti tersebut.
Di dalam sebuah agen properti yang professional biasanya terdapat unsure-unsur pelaksana yang menjalankan bisnis broker properti sebagai berikut.
1. Marketing executive (ME)/ marketing associate (MA)/ properti consultan (PC), yakni marketing atau broker yang menjalankan bisnis broker properti dan mrnjadi tulang punggung bagi sukses atau tidaknya suatu agen properti.
2. Principal/member broker (MB), yakni pemimpin teratas dalam bisnis broker properti dan biasanya merangkap sebagai pemilik.
3. Marketing manager (MM)/ properti manager (PM), yakni seseorang yang seseorang yang di tunjuk oleh principal atau member broker untuk mengawasi kerja marketing/broker dari segi target hingga closing.
Sistem broker properti modern terbagi dua, yaitu:
a. Internasional
Agen properti yang didirikan, dimiliki, dan di kelola oleh pihak perusahaan asing yang berada di Indonesia atau agen properti local yang mengadopsi penuh sistem manajemen (franchise) yang di pakai oleh pihak perusahaan asing sebagai pemilik sistem waralaba (franchiser).
b. Lokal
Agen properti yang mempunyai badan hokum dan tempat tinggal yang tetap serta memiliki izin usaha broker properti dan tidak mengadopsi sistem waralaba dari perusahaan asing.
AKTIVITAS POKOK BROKER PROPERTI
Di dalam sistem kerja broker properti terdapat unsure-unsur aktivitas pokok yang biasa di jalankan oleh broker properti, yaitu:
A. LISTING
Listing adalah perjanjian surat kuasa jual atau surat perintah untuk menjualkan properti dari pemlik properti owner/vendor kepada broker/marketing secara personal maupun di dalam suatu agen properti.
1. Macam-macam Listing
Ada beberapa macam listing yang tergantung dengan kesepakatan dari pihak vendor dan broker yang melakukan kerjasama, yaitu sebagai berikut.
a. Exklusif
Exklusif adalah satu bentuk listing yang sifatnya terkait kepada salah satu broker yang ditunjuk oleh vendor, dan vendor tidak boleh memberikan wewenang/mandat penjualan kepada broker atau agen properti lainnya atau bahkan anggota keluarga atau vendor itu sendiri dalam jangka waktu yang di sepakati.
b. Sole Agent
Sole agent adalah salah satu bentuk listing yang sifatnya terikat kepada salah satu broker yang ditunjuk seperti halnya exklusif tetapi vendor juga boleh menjual properti tersebut.
c. Open Listing
Open listing adalah salah satu listing yang sangat flexible, yaitu semua broker secara personal maupun agen properti dapat memasarkan penjualan properti tersebut dan tak terikat perjanjian dengan pihak vendor.
d. Net Listing
Net listing adalah salah satu bentuk listing dimana vendor mematok harga minimal harga jual properti miliknya, di luar biaya yang harus dikeluarkan oleh vendor seperti komisi, pajak penjualan, dan biaya notaries.
e. Promis
Promis bukan merupakan listing tetapi hanya janji yang diberikan oleh vendor tanpa bukti.
2. Mengapa Listing Sangat Penting
Dalam pengalaman kerja saya di kantor Ray White Pondok indah Duta, listing merupakan aktivitas yang sangat di prioritaskan oleh bapak Ir. Hary Jap selaku principal sekaligus guru bagi rekan-rekan broker di kantor dan saya uraikan catatan beliau tentang uraian listing yaitu sebagai berikut.
1. Listing hanyalah satu-satunya aktivitas yang dapat di control oleh broker, principal/MB dan MM.
2. Di ibaratkan seperti pohon uang, semakin banyak listing yang dimiliki broker, akan semakin banyak buah yanga kan di petik di kemudian hari.
3. Aktivitas nyata yang dapat di lakukan (dapat memegang komitmen penjual dan dapat dukungan penuh dari vendor.
4. Lebihg banyak mendapatkan calon pembeli apabila banyak listing karena semakin di kenal dan banyak aktivitasnya.
5. Lebih banyak mendapatkan fatner dan informasi dari broker lainnya karena posisi broker listing lebih kuat ketimbang posisi broker selling jika ingin mengadakan co-broking.
3. Sumber-Sumber Listing
Beberapa sumber listing yang dapat di lacak dan di dapat oleh calon pembeli, penyewa, broker, dan agen properti biasanya di dapat dari:
1. Surat kabar/Koran
2. majalah umum/tabloid
3. majalah khusus properti/majalah lingkungan
4. iklan/advertising
5. yellow page
6. fisbo/papan penjual oleh pemilik
7. persahabatan/relationship
8. call in and walk in
9. fax in/out
10. internet/email
11. sms atau mms dari handphone
12. referensi buyer
13. keluarga
14. club spot andsocial activity
15. aktivitas jamaah ibadah
16. pameran/bazaar/event
17. self personal promotion
18. conjunction/institution/bankl
19. open house
20. lelang
21. brosur-brosur
22. sponsorship
4. Bersaing Mendapatkan Listing
Bersaing sehat dengan broker terbaik adalah salah satu aktivitas utama yang harus dilakukan oleh seorang broker untuk mendapatkan listing di lapangan. Dalam melisting sebuah properti sebaiknya broker melakukan hal-hal sebagai berikut.
1. Membuat hubungan yang lebih baik dengan pesaing.
2. Mencari ilmu dan strtegi yang dipakai oleh pesaing.
3. Mengajak co-broking dan co-listing dengan pesaing.
4. Hindari perselisihan dengan pesaing yang akan menghilagkan kesempatan intuk lebih banyak closing.
5. Penilaian Bobot Listing
Penilaian bobot listing sangat diperlukan dikantor agen properti. Hal ini dimaksudkan untuk dapat memotivasi para broker dalam bekerja untuk memenuhi target dan efisiensi pekerjaan di lapangan.
1. Auction = 5
2. Eksklusif trade area = 4
3. Exklusif nontrde area = 3
4. Open trade area = 2
5. Open nontrade area = 1
6. Reveral = ½
7. VPA = ½
B. SELLING
Aktivitas selling adalah kebalikan dari listing, di mana aktivitas selling adalah mencari calon pembeli (buyer) dari sebuah listing yang ada, baik dari si brokern sendiri ataupun listing dari broker lain.
C. COOPERATION
Cooperation adalah aktivitas broker properti yang utama dalam bentuk kerjasama untuk perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang telah mengatur tata cara pembayaran dan kons (fee/ komisi) yang di dapat di bagi rata. Aktivitas cooperation atau kerjasama terdiri dari co-listing, co-selling maupun co-broking yang sering terjadi di lapangan.
D. CLOSING
Closing adalah salah satu bentuk aktivitas terakhir yang harus di capai oleh broker dari suatu agen brokerti atau agen broker properti tradisional /broker lepas yaitu terjadinya deal atau kesepakatan harga barupa perstujuan harga jual dan harga penawaran yang telah di sepakati oleh pihak penjual (vendor) dan pihak pembeli (buyer).
AKTIVITAS PENUNJANG BROKER PROPERTI
A. VENDOR PAID ADVERTISMENT (VPA)
Adalah pemasangan iklan di media massa setempat, Koran, atau internet yang di biayai oleh vendor dan di serahklan kepada broker pada saat listing.
B. PEMASANGAN PAPAN NAMA
Pemasangan papan nama (bill board), papan petunjuk (sign board), maupun spanduk (banner) adalah aktivitas pertama yang dilakukan setelah broker medapatkan listing dan persetujuan pemasangan dari vendor
C. CANVASHING
Salah satu cara mencari listing sebanyak-banyaknya dengan mengkanvas atau menyapu bersih daerah trade area oleh broker untuk mendapatkan keterangan lengkap mengenai detail nama dan nomor telepon dari pemilik bangunan, luas tanah bangunan, fasilitas, surat tanah dan dokumen-dokumen lainnya, serta apakh properti tersebut ingin di jual atau tidak.
D. FARMING
Tujuannya adlah mencari calon pembeli atau selling yang ingin di jual atau disewakan, atau mengetahui animo masyarakat setempat terhadap properti tersebut apakah di minati atau kurang diminati shingga marketing dapat mengambil langkah strategi pemasaran lainnya.
E. OPEN HOUSE
Salah satu kegiatan mencari buyer atau selling terhadap properti yang akan di jual/di sewakan denagan menempati bangunan properti tersebut selama 3-8 jam selama I hari s.d 1 minggu pada waktu yang di tentukan bersama oleh broker dengan vendor untuk menerangkan langsung kepada calon pembeli atau penyewa mengenai kondisi properti tersebut di lapangan.
F. FLOOR TIME
Salah satu benruk aktivitas mencari listing dan selling pada saat bersamaan pada jam tertentu dengan siap sedia (stand by) duduk di ruang muka kantorsuatu agen properti yang telah di tentukan pembagian waktunya kepada broker di kantor agen properti.
G. PROGRESS REPORT
Salah satu bentuk aktivitas broker atau tenaga marketing dalam bentuk laporan tertulis kepada pihak client (vendor) yang memberikan listing dari broker tersebut berupa progress activity selama I minggu atau 2 minggu yang telah berlalu atau berjalan.
H. OFFICIAL WEEKLY MEETING
Salah satu aktivitas yang diadakan oleh kantor agen properti, yaitu mengadakan pertemuan mingguan yang di hadiri oleh principal/member broker, marketing manager, dan broker selama lebih kurang 2 sampai 3 jam pada pagi hari atau sore hari.
I. MARKETING AKTIVITY REPORT
Adalah laporan mingguan dari broker kepada marketing manager/principal/ member broker dari apa saja yang telah di lakukan selama I minggu sebelumnya.
J. SCORING BOARD
Ini adalah salah satu bentuk aktivitas yang ada di kantor agen properti untuk memotivasi broker dalam mencapai target yang diiginkan.
sunber: http://shelmi.wordpress.com
Jumat, 24 Juni 2011
Sudah Pernah Jual Rumah Melalui Agen Properti?
Tanya:
Ibu, ada yang pernah jual/beli rumah via broker properti (century21, Era, dll)?. Itu syaratnya bagaimana? Mereka kenakan potongan berapa? Mohon infonya. Terima kasih. [ty]
Jawab:
Dari milis rumah-idaman. Semoga berguna ya.
Petunjuk Praktis Untuk Sukses Menjual dan Membeli Rumah
Petunjuk Praktis Untuk Sukses Menjual dan Membeli Rumah
Topik pembahasan ini kami buat berdasarkan pengalaman Ray White sebagai Agen Properti profesional, agar anda sebagai Penjual maupun Pembeli dapat melakukan proses tersebut dengan baik dan benar, baik Anda menjual/membeli sendiri maupun melakukannya dengan bantuan Agen Properti.
Menjual Properti
a. Persiapan penjualan, disini kita akan coba melihat, siapa kira-kira yang menjadi target pembeli kita dan bagaimana kondisi rumah kita, apakah perlu kita renovasi? Berapa biayanya? Apakah cukup berharga ? Salah satu contoh sederhana yang sering kali kita temui adalah bekas bocor yang sudah diperbaiki, namun bekasnya masih terlihat, hal ini seringkali menimbulkan suatu keraguan untuk pembeli awam karena kebocoran merupakan hal yang merepotkan. Maka sangat disarankan untuk diperbaiki, mengingat biayanya sangat minim.
a. Persiapan penjualan, disini kita akan coba melihat, siapa kira-kira yang menjadi target pembeli kita dan bagaimana kondisi rumah kita, apakah perlu kita renovasi? Berapa biayanya? Apakah cukup berharga ? Salah satu contoh sederhana yang sering kali kita temui adalah bekas bocor yang sudah diperbaiki, namun bekasnya masih terlihat, hal ini seringkali menimbulkan suatu keraguan untuk pembeli awam karena kebocoran merupakan hal yang merepotkan. Maka sangat disarankan untuk diperbaiki, mengingat biayanya sangat minim.
b. Kelengkapan dan keberadaan dokumen-dokumen dari properti yang akan dijual dan surat/dokumen pribadi pemilik agar dapat dipersiapkan apabila diperlukan setiap saat.
c. Menentukan fasilitas apa yang akan ikut dijual dan tidak agar tidak menimbulkan kesalahpahaman dengan calon pembeli.
d. Mengetahui harga pasar agar kita dapat menentukan harga jual yang pantas untuk properti kita. Hal ini cukup penting, karena bila terlalu tinggi maka akan membuat properti tersebut sulit untuk terjual. Apakah ada properti sejenis yang sedang dipasarkan? Berapa harga penawarannya? Berapa nilai penjualan properti sejenis yang terakhir? Bagian mana dari properti kita yang dapat menjadi daya tarik (selling point) dalam pemasaran? Bila kita memutuskan untuk memanfaatkan jasa Agen Properti, maka minta mereka untuk melakukan Analisa Pasar. Disini kita harus ingat untuk memperhitungkan Pajak Penjual dan komisi (3%, bila anda memanfaatkan jasa Agen Properti) agar jangan sampai kita salah hitung.
e. Tentukan Strategi Pemasaran yang tepat untuk properti kita, agar kita bisa mendapatkan hasil yang terbaik, misalnya apakah anda akan memasang papan tanda dijual atau tidak, apakah papan tanda anda sudah cukup kelihatan? Apakah perlu memasang papan informasi penjualan di sekitar properti tersebut? Apabila anda memasarkan sendiri, pastikan no telepon yang tercantum adalah no yang mudah dihubungi dan yang menerima telepon menguasai spesifikasi properti yang sedang dipasarkan. Pastikan anda dapat melayani dan menjawab pertanyaan dari calon pembeli secara baik dan ramah agar calon pembeli tersebut tertarik untuk meninjau properti tersebut. Susun program pemasaran property tersebut dalam jadwal yang bisa direalisasikan dengan baik dan benar. Beberapa Agen Properti yang profesional, biasanya merangkum hal ini dalam Service Guarantee mereka. Beberapa aktivitas tersebut diantara lain:
a. Menghubungi seluruh database pembeli.
b. Memasang tanda DIJUAL di properti atau di sekitar lokasi properti (arrow signs)
c. Menyusun iklan yang baik dan memasangnya
d. Membuat brosur atau flyer dan membagikannya
e. Melakukan kegiatan Open House
f. Mengantar calon pembeli untuk meninjau properti
g. Membantu proses negosiasi antara penjual dan pembeli
h. Memberikan laporan tertulis dan lisan secara berkala, dll
i. Melakukan kegiatan melayani pembeli dan negosiasi, disini banyak hal yang sangat penting yang harus kita perhatikan, terkait dengan product knowledge, bagaimana membedakan pembeli yang serius, teknik negosiasi, dan lain-lain.
b. Memasang tanda DIJUAL di properti atau di sekitar lokasi properti (arrow signs)
c. Menyusun iklan yang baik dan memasangnya
d. Membuat brosur atau flyer dan membagikannya
e. Melakukan kegiatan Open House
f. Mengantar calon pembeli untuk meninjau properti
g. Membantu proses negosiasi antara penjual dan pembeli
h. Memberikan laporan tertulis dan lisan secara berkala, dll
i. Melakukan kegiatan melayani pembeli dan negosiasi, disini banyak hal yang sangat penting yang harus kita perhatikan, terkait dengan product knowledge, bagaimana membedakan pembeli yang serius, teknik negosiasi, dan lain-lain.
a. Hal lain yang tidak kalah pentingnya adalah aspek legal terkait kesepakatan dalam hal proses penyerahan Down Payment maupun transaksi.
b. Bila anda kesulitan menjalankan proses ini, saran kami adalah anda konsultasikan hal ini kepada ahlinya dan delegasikan proses ini ke Agen Properti.
c. Dan sangat kami sarankan agar anda hanya memilih SATU Agen Properti, pilihlah mereka yang professional dan yang terbaik. Karena hanya dengan satu agen, properti anda akan ditangani secara optimal dibandingkan apabila anda menggunakan beberapa agen, maka tidak ada agen yang akan merasa bertanggung jawab bila properti anda tidak terjual.
b. Bila anda kesulitan menjalankan proses ini, saran kami adalah anda konsultasikan hal ini kepada ahlinya dan delegasikan proses ini ke Agen Properti.
c. Dan sangat kami sarankan agar anda hanya memilih SATU Agen Properti, pilihlah mereka yang professional dan yang terbaik. Karena hanya dengan satu agen, properti anda akan ditangani secara optimal dibandingkan apabila anda menggunakan beberapa agen, maka tidak ada agen yang akan merasa bertanggung jawab bila properti anda tidak terjual.
Apabila agen yang telah anda tunjuk saat ini tidak menjalankan program pemasaran properti anda seperti yang telah dijanjikan maka sangat disarankan kepada anda untuk memberikan peringatan kepada agen tersebut untuk kemudian dicabut hak pemasarannya apabila tidak ada perkembangan sehingga anda dapat menunjuk agen lain untuk memasarkan properti anda.
Membeli Rumah
• Ketahui properti seperti apa yang kita butuhkan, ukurannya, harga, orientasi, jumlah kamar, fasilitas umum, dll.
• Mengetahui daya beli kita, apakah kita memerlukan KPR ? Bila iya, coba cari tahu apa persyaratan yang diperlukan, berapa bunganya, berapa lama cicilannya, dll. Jangan lupa memperhitungkan Pajak Pembeli dan biaya Notaris (biasanya merupakan kewajiban pembeli karena terkait dengan kepentingan pembeli). Bila anda KPR, anda harus hitung biaya- biaya ditambah biaya provisi bank, asuransi ini ke dalam besarnya uang muka yang harus anda bayarkan langsung ke pemilik.
• Lakukan suatu Analisa untuk mengetahui harga yang pantas untuk properti kebutuhan kita.
• Lihat rumah yang cocok dengan kebutuhan dan anggaran kita, agar kita bisa lebih fokus sehingga kita bisa lebih cepat mendapatkan rumah.
• Sering lakukan kegiatan canvassing (keliling) untuk mencari dan melihat rumah dijual, dan setiap pagi perhatikan iklan properti.
• Bila sudah terlibat dalam proses melihat properti, pastikan legalitas, ukuran, harga yang diluar kewajiban pajak penjual dan pembeli serta biaya notaris, furniture atau fasilitas apa saja yang termasuk, dll.
• Bila memang kita merasa cocok, pasanglah strategi penawaran agar anda bisa mendapatkan properti idaman dengan harga terbaik dan jangan menawar melebihi kemampuan kita.
• Perhatikan aspek legal dalam kesepakatan ketika penyerahan uang muka (Down Payment) dan Transaksi.
• Sangat kami sarankan untuk memanfaatkan Agen Properti professional, karena mereka memiliki sejumlah data properti yang sedang dipasarkan yang mungkin cocok dengan kebutuhan anda. Apabila saat ini properti yang sedang anda cari belum ada dalam data mereka, maka pastikan anda sudah dicatat dalam database mereka agar apabila ada informasi properti yang baru dipasarkan maka anda akan segera dihubungi
• Ketahui properti seperti apa yang kita butuhkan, ukurannya, harga, orientasi, jumlah kamar, fasilitas umum, dll.
• Mengetahui daya beli kita, apakah kita memerlukan KPR ? Bila iya, coba cari tahu apa persyaratan yang diperlukan, berapa bunganya, berapa lama cicilannya, dll. Jangan lupa memperhitungkan Pajak Pembeli dan biaya Notaris (biasanya merupakan kewajiban pembeli karena terkait dengan kepentingan pembeli). Bila anda KPR, anda harus hitung biaya- biaya ditambah biaya provisi bank, asuransi ini ke dalam besarnya uang muka yang harus anda bayarkan langsung ke pemilik.
• Lakukan suatu Analisa untuk mengetahui harga yang pantas untuk properti kebutuhan kita.
• Lihat rumah yang cocok dengan kebutuhan dan anggaran kita, agar kita bisa lebih fokus sehingga kita bisa lebih cepat mendapatkan rumah.
• Sering lakukan kegiatan canvassing (keliling) untuk mencari dan melihat rumah dijual, dan setiap pagi perhatikan iklan properti.
• Bila sudah terlibat dalam proses melihat properti, pastikan legalitas, ukuran, harga yang diluar kewajiban pajak penjual dan pembeli serta biaya notaris, furniture atau fasilitas apa saja yang termasuk, dll.
• Bila memang kita merasa cocok, pasanglah strategi penawaran agar anda bisa mendapatkan properti idaman dengan harga terbaik dan jangan menawar melebihi kemampuan kita.
• Perhatikan aspek legal dalam kesepakatan ketika penyerahan uang muka (Down Payment) dan Transaksi.
• Sangat kami sarankan untuk memanfaatkan Agen Properti professional, karena mereka memiliki sejumlah data properti yang sedang dipasarkan yang mungkin cocok dengan kebutuhan anda. Apabila saat ini properti yang sedang anda cari belum ada dalam data mereka, maka pastikan anda sudah dicatat dalam database mereka agar apabila ada informasi properti yang baru dipasarkan maka anda akan segera dihubungi
Syarat Penjual
Dokumen yang diperlukan:
1. KTP (suami dan istri)
2. WNI dan Ganti Nama (suami dan istri)
3. Akta Nikah / Akta Lahir Anak (bila diperlukan)
4. Kartu Keluarga
1. KTP (suami dan istri)
2. WNI dan Ganti Nama (suami dan istri)
3. Akta Nikah / Akta Lahir Anak (bila diperlukan)
4. Kartu Keluarga
Biaya yang ditanggung oleh Penjual:
1. PPH (Pajak Penjual)
2. Pelunasan PBB s/d tahun terakhir
3. Pelunasan Iuran Kebersihan, Rekening Listrik,Air dan Telpon s/d bulan terakhir
4. 3% dari nilai transaksi penjualan properti ke Pihak Broker Properti.
1. PPH (Pajak Penjual)
2. Pelunasan PBB s/d tahun terakhir
3. Pelunasan Iuran Kebersihan, Rekening Listrik,Air dan Telpon s/d bulan terakhir
4. 3% dari nilai transaksi penjualan properti ke Pihak Broker Properti.
Pengecekan keabsahan dokumen Akta Jual Beli Tanah, Rumah dan Balik Nama:
1. Sertifikat asli
2. IMB
3. AJB sebelumnya
4. Bukti lunas PBB
5. Bukti lunas semua Rekening
1. Sertifikat asli
2. IMB
3. AJB sebelumnya
4. Bukti lunas PBB
5. Bukti lunas semua Rekening
Syarat Pembeli
Dokumen yang diperlukan:
1. KTP (suami dan istri)
2. WNI dan Ganti Nama (suami dan istri)
3. Akta Nikah
4. Kartu Keluarga
1. KTP (suami dan istri)
2. WNI dan Ganti Nama (suami dan istri)
3. Akta Nikah
4. Kartu Keluarga
Biaya yang ditanggung oleh Pembeli:
1. BPHTB (Pajak Pembeli)
2. Biaya Notaris (Biaya Akta Jual Beli & Biaya Balik Nama)
1. BPHTB (Pajak Pembeli)
2. Biaya Notaris (Biaya Akta Jual Beli & Biaya Balik Nama)
Proses Transaksi
Sebelum proses jual beli, Penjual menyerahkan Sertifikat asli ke Notaris/PPAT untuk dilakukan pengecekan pada Badan Pertahanan Nasional (BPN) setempat.
Sebelum proses jual beli, Penjual menyerahkan Sertifikat asli ke Notaris/PPAT untuk dilakukan pengecekan pada Badan Pertahanan Nasional (BPN) setempat.
Setelah pengecekan dilakukan dan hasilnya bagus (tidak ada catatan sengketa atau pemblokiran pada buku tanahnya), maka Penjual dan Pembeli wajib membayar terlebih dahulu pajak-pajak tersebut diatas kepada Instansi yang berwenang dengan ketentuan:
a. SSP (Surat Setoran Pajak Penjual) harus didaftar/dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak dimana berdomisili dan menyerahkan fotocopy lembar pertama dan asli lembar kelima kepada Notaris/PPAT.
b. SSB (Surat Setoran Bea) atas Bea Perolehan Hak atas Tanah Pembeli harus didaftar/dicap di kantor Pelayanan PBB setempat (di daerah di mana objek jual beli yang bersangkutan berada).
a. SSP (Surat Setoran Pajak Penjual) harus didaftar/dilaporkan ke Kantor Pelayanan Pajak dimana berdomisili dan menyerahkan fotocopy lembar pertama dan asli lembar kelima kepada Notaris/PPAT.
b. SSB (Surat Setoran Bea) atas Bea Perolehan Hak atas Tanah Pembeli harus didaftar/dicap di kantor Pelayanan PBB setempat (di daerah di mana objek jual beli yang bersangkutan berada).
Setelah persyaratan tersebut di atas dipenuhi seluruhnya, maka Akta Jual Beli dapat dilangsungkan di hadapan Notaris (Suami/Istri Penjual harus ikut menandatangani AJB) [Ri]
Sedikit menambahkan, kalau mau jual rumah harus benar-benar survei dulu harga pasaran rumah kita. Soalnya teman saya pernah punya pengalaman buruk dengan salah satu broker properti. Waktu dia hendak menjual rumahnya di BSD, dia datang ke salah satu broker properti (sebutlah A). Dia bilang hendak jual rumah dengan LT/LB sekian dengan kondisi bagus dan teman saya itu memasang harga Rp 250.000.000,-. Oleh pihak A, disebutkan bahwa harga yang diinginkan terlalu mahal, paling-paling dia bisa jual dengan harga hanya Rp 190.000.000,-. Dalam satu jam langsung ada orang yang dating melihat rumah dan langsung kasih uang muka saat itu juga sebesar Rp 2.000.000,- dengan harga Rp 190.000.000,-. Besoknya dia cerita kepada saya kalau rumahnya sudah terjual dengan harga sekian. Saya bilang murah sekali. Kemudian saya
coba browsing ke situs propertyenet.com untuk lihat-lihat rumah di komplek dia dgn LT/LB yang sama, ternyata harga jualnya Rp 430.000.000,-. Rumah teman saya walaupun bekas, tapi sudah direnovasi dan lebih bagus dari rumah standar. Ketika saya beritahukan ke teman saya, dia jadi bimbang. Kemudian dia coba tanya ke broker properti lain (sebutlah B), oleh pihak B rumahnya ditawar dengan harga Rp 350.000.000,-. Bedanya banyak sekali dengan pihak A. Akhirnya teman saya bilang ke A, minta dibatalkan saja, tapi kata pihak A tidak bisa. Teman saya tidak mau tahu karena toh belum ada akte jual belinya. Akhirnya setelah berdebat, transaksi dibatalkan tapi teman saya harus bayar fee 3% ke pihak A. Jadi walaupun mereka seharusnya tahu tentang harga pasar, jangan terlalu percaya oleh harga yang ditawarkan, tetap harus “cek dan ricek” dulu [Ru]
coba browsing ke situs propertyenet.com untuk lihat-lihat rumah di komplek dia dgn LT/LB yang sama, ternyata harga jualnya Rp 430.000.000,-. Rumah teman saya walaupun bekas, tapi sudah direnovasi dan lebih bagus dari rumah standar. Ketika saya beritahukan ke teman saya, dia jadi bimbang. Kemudian dia coba tanya ke broker properti lain (sebutlah B), oleh pihak B rumahnya ditawar dengan harga Rp 350.000.000,-. Bedanya banyak sekali dengan pihak A. Akhirnya teman saya bilang ke A, minta dibatalkan saja, tapi kata pihak A tidak bisa. Teman saya tidak mau tahu karena toh belum ada akte jual belinya. Akhirnya setelah berdebat, transaksi dibatalkan tapi teman saya harus bayar fee 3% ke pihak A. Jadi walaupun mereka seharusnya tahu tentang harga pasar, jangan terlalu percaya oleh harga yang ditawarkan, tetap harus “cek dan ricek” dulu [Ru]
Kamis, 23 Juni 2011
Kunci Sukses untuk Agen Properti
Agen properti memang profesi nan menggairahkan. Bayangkan, dari situ, seseorang yang semula “bukan siapa-siapa” yang mondar-mandir dengan kendaraan umum, bisa bersalin rupa menjadi seorang bos yang mengendarai mobil apik.
Sudah tentu, melakukan lompatan tersebut bukan hal mudah. Perlu berjuang ekstra keras dan cerdas selama beberapa tahun. Itu karena persaingan antar-agen properti yang sangat ketat. Sudah begitu, melayani konsumen yang mayoritas berpenghasilan menengah ke atas, bukan hal mudah. Maklum, konsumen tersebut rata-rata lebih kritis, juga sangat mengutamakan kepuasan layanan.
Apakah Anda seorang agen properti yang baru memulai karir? Dan ingin sesukses agen properti kawakan kelak? Tak ada salahnya menyimak sejumlah tip dari sejumlah broker kawakan berikut ini:
1. Lakukan selalu pengenalan yang intensif terhadap komunitas/segmen yang menjadi target utama Anda untuk menjual ataupun menyewakan properti. Jadikanlah hubungan transaksi menjadi hubungan yang lebih personal.
Semisal, bila memungkinkan, seringlah berada di perkumpulan yang melibatkan mereka. Tentu untuk berinteraksi dengan mereka. Dengan demikian, kepercayaan dari kalangan tersebut ke Anda selalu terjaga. Menawarkan properti ke mereka pun lebih mudah.
2. Agen properti merupakan penjual jasa sekaligus kepercayaan ke konsumen. Kepercayaan merupakan unsur nomor satu. Maka, selalu jagalah kredibilitas Anda di mata konsumen.
Jangan tergiur untuk mengail keuntungan signifikan jangka pendek sementara, dalam jangka panjang, kredibilitas ataupun kepercayaan dari konsumen menurun.
3. Kepada pelanggan, promosikan selalu segala kesuksesan yang pernah Anda capai selaku agen properti. Bila Anda pernah ataupun sering meraih penghargaan sebagai top marketers, misalnya, ceritakan hal itu tanpa kesan menyombongkan diri.
Pula, bila Anda pernah sukses menjual properti dalam waktu singkat sementara agen yang lain sudah berbulan-bulan tak berhasil, ceritakan hal itu ke konsumen—sebaiknya tanpa menimbulkan kesan menyombongkan diri, sekali lagi.
Dengan promosi tersebut, tentu nilai jual Anda di mata konsumen meningkat.
4. Lakukan selalu perluasan jaringan pemasaran. Bila jaringan tersebut cukup luas, berarti properti yang dipercayakan ke Anda bisa lebih cepat terjual. Hal ini tentu berujung ke meningkatnya penghasilan Anda karena lebih mampu menyelesaikan banyak transaksi.
5. Layani konsumen dengan sepenuh hati; layani konsumen yang memercayakan propertinya ke Anda dengan sungguh-sungguh. Yang lazim, selaku agen properti, Anda menangani hal-hal ini: mempromosikan properti yang dijual/disewakan, melayani calon pembeli/penyewa properti, menegosiasikan harga jual/sewa dengan peminat sebaik mungkin, menangani aspek legal terkait penjualan/penyewaan properti, menjadi saksi transaksi, dan lain-lain.
6. Selalulah memerdalam pengetahuan dan kemampuan terkait profesi Anda sebagai agen properti. Jangan segan mengeluarkan biaya untuk mengikuti berbagai pelatihan dan seminar selain yang rutin disajikan oleh kantor/mentor Anda.
Dari situ, Anda akan selalu memeroleh pengetahuan baru. Misal, Anda akan tahu bahwa lewat kata-kata yang sarat emosi dalam alat penawaran/promosi, peminat properti bisa lebih terpancing. Itu misalnya kalimat sebagai berikut: “Pemandangan yang Indah”, “Jalan yang Lapang”, dan lain-lain.
Selamat meningkatkan kemampuan Anda sebagai agen properti.
http://www.propertykita.com
Selasa, 21 Juni 2011
PROSES JUAL BELI RUMAH:
Oleh : NovenaRealty > kaskuser
Kali ini saya mau bercerita sedikit tentang proses jual beli rumah sampai ke notaris dan biaya biaya yang diperlukan sebelum melakukan transaksi , sebab biaya-biaya ini cukup besar dan harus kita pertimbangkan juga sebelum berinvestasi atau membeli dan menjual rumah / property kita.
1. Jika sudah terjadi kesepakatan harga, selalu berikan / minta tanda jadi dari pihak penjual / pembeli, agar kesepakatan ini bukan hanya di mulut saja (gentlemen agreement) tapi lebih FIX dengan adanya uang ikatan tanda jadi yang besarnya kurang lebih 5-10% dari harga rumah , kenapa besar , sebab untuk menghindari salah satu pihak menggagalkan proses transaksi yang berlangsung.
2. setelah proses diatas. siapkan data -data anda untuk dibawa ke notaris. sebaiknya proses ini didahului dengan telp ke pihak notaris yang mau anda pakai, dan tanyakan perlu data apa saja untuk proses jual beli ,
Data penjual :
KTP SUAMI - ISTRI (bagi yang sudah menikah , bagi yang belum siapkan SURAT KETERANGAN BELUM MENIKAH (s.ket.LAJANG) minta di urus di rt/rw dan kelurahan anda.
SURAT NIKAH
Data rumah: PBB rumah, tagihan pln, telp, air 3 bulan terkahir,sertifikat, IMB
NPWP
DATA pembeli:
KTP pembeli
NPWP
3. Data terkumpul , lalu bawa ke notaris yang sudah anda hubungi, lalu serahkan sertifikat ASLI dan anda akan diberi tanda terima (JANGAN SAMPAI HILANG). lalu sertifikat anda akan dilakukan proses checking di kantor BPN (BADAN PERTANAHAN NASIONAL), maksud checking disini adalah melihat ke aslian sertifikat, ada tidaknya sertifikat ganda, sertifikat yang bermasalah ,dll. tunggu 3-1 minggu. dan jika COPY SERTIFIKAT ANDA DITEMUKAN DI BPN dan tidak ada MASALAH maka proses jual beli siap dilanjutkan.
4. 1 hari sebelum tanda tangan , anda akan diminta melunasi pajak PEMBELIAN RUMAH (BPHTB) bagi pembeli dan PPH (pajak penghasilan) bagi penjual ke kantor pajak, atau bisa titip di notaris untuk bayarkan. besarnya pajak adalah 5 % dari NJOP dalam PBB atau dari nilai transaksi rumah (dilihat mana yang lebih besar itu yang dipakai), untuk pembeli besarnya pajak lebih ringan sekitar 2 juta dari PENJUAL.
rumus hitung BPHTB (pajak pembeli)
NJOP - 40 juta (untuk Surabaya, untuk JKT, Bandung, dan kota lain coba cek ke notaris anda) X 5%
rumus hitung PPH (pajak penjual)
NJOP x 5%
5. setelah bayar maka, pada hari H. penjual wajib menghadirkan SUAMI/ISTRI untuk tanda tangan menjual rumahnya. sedangkan bagi pembeli hanya yang bersangkutan saja
6. Cek setiap pasal dan tanyakan pada notaris jika anda tidak mengerti ketika dibacakan.
7. setelah selesai, anda harus membayar biaya BALIK NAMA yang besarnya tergantung besarnya rumah dan biaya jasa notaris. selain balik nama ada biaya untuk jasa pembuatan akte notaris(BAGI PEMBELI)
8. SELESAI. tunggu 3 bulan kurang lebih untuk sertifikat selesai atas nama anda( BAGI PEMBELI)
9. Bagi penjual setelah selesai tanda tangan, ajak pembeli ke bank untuk segera mentransfer sisa uang ke rekening anda. dan setelah anda cek , uang itu masuk ke rekening anda. segera hubungi notaris bahwa anda sudah terima uang pelunasannya dan order notaris untuk segera men SAH-kan akte jual beli itu.
OK. sekian tahapannya., semoga membantu.
~~~~~
Sumber :
Dr post-nya NovenaRealty > Diskusi&Peluang Bisnis PROPERTI
http://www.kaskus.us/showthread.php?t=2563316&page=9
Kali ini saya mau bercerita sedikit tentang proses jual beli rumah sampai ke notaris dan biaya biaya yang diperlukan sebelum melakukan transaksi , sebab biaya-biaya ini cukup besar dan harus kita pertimbangkan juga sebelum berinvestasi atau membeli dan menjual rumah / property kita.
1. Jika sudah terjadi kesepakatan harga, selalu berikan / minta tanda jadi dari pihak penjual / pembeli, agar kesepakatan ini bukan hanya di mulut saja (gentlemen agreement) tapi lebih FIX dengan adanya uang ikatan tanda jadi yang besarnya kurang lebih 5-10% dari harga rumah , kenapa besar , sebab untuk menghindari salah satu pihak menggagalkan proses transaksi yang berlangsung.
2. setelah proses diatas. siapkan data -data anda untuk dibawa ke notaris. sebaiknya proses ini didahului dengan telp ke pihak notaris yang mau anda pakai, dan tanyakan perlu data apa saja untuk proses jual beli ,
Data penjual :
KTP SUAMI - ISTRI (bagi yang sudah menikah , bagi yang belum siapkan SURAT KETERANGAN BELUM MENIKAH (s.ket.LAJANG) minta di urus di rt/rw dan kelurahan anda.
SURAT NIKAH
Data rumah: PBB rumah, tagihan pln, telp, air 3 bulan terkahir,sertifikat, IMB
NPWP
DATA pembeli:
KTP pembeli
NPWP
3. Data terkumpul , lalu bawa ke notaris yang sudah anda hubungi, lalu serahkan sertifikat ASLI dan anda akan diberi tanda terima (JANGAN SAMPAI HILANG). lalu sertifikat anda akan dilakukan proses checking di kantor BPN (BADAN PERTANAHAN NASIONAL), maksud checking disini adalah melihat ke aslian sertifikat, ada tidaknya sertifikat ganda, sertifikat yang bermasalah ,dll. tunggu 3-1 minggu. dan jika COPY SERTIFIKAT ANDA DITEMUKAN DI BPN dan tidak ada MASALAH maka proses jual beli siap dilanjutkan.
4. 1 hari sebelum tanda tangan , anda akan diminta melunasi pajak PEMBELIAN RUMAH (BPHTB) bagi pembeli dan PPH (pajak penghasilan) bagi penjual ke kantor pajak, atau bisa titip di notaris untuk bayarkan. besarnya pajak adalah 5 % dari NJOP dalam PBB atau dari nilai transaksi rumah (dilihat mana yang lebih besar itu yang dipakai), untuk pembeli besarnya pajak lebih ringan sekitar 2 juta dari PENJUAL.
rumus hitung BPHTB (pajak pembeli)
NJOP - 40 juta (untuk Surabaya, untuk JKT, Bandung, dan kota lain coba cek ke notaris anda) X 5%
rumus hitung PPH (pajak penjual)
NJOP x 5%
5. setelah bayar maka, pada hari H. penjual wajib menghadirkan SUAMI/ISTRI untuk tanda tangan menjual rumahnya. sedangkan bagi pembeli hanya yang bersangkutan saja
6. Cek setiap pasal dan tanyakan pada notaris jika anda tidak mengerti ketika dibacakan.
7. setelah selesai, anda harus membayar biaya BALIK NAMA yang besarnya tergantung besarnya rumah dan biaya jasa notaris. selain balik nama ada biaya untuk jasa pembuatan akte notaris(BAGI PEMBELI)
8. SELESAI. tunggu 3 bulan kurang lebih untuk sertifikat selesai atas nama anda( BAGI PEMBELI)
9. Bagi penjual setelah selesai tanda tangan, ajak pembeli ke bank untuk segera mentransfer sisa uang ke rekening anda. dan setelah anda cek , uang itu masuk ke rekening anda. segera hubungi notaris bahwa anda sudah terima uang pelunasannya dan order notaris untuk segera men SAH-kan akte jual beli itu.
OK. sekian tahapannya., semoga membantu.
~~~~~
Sumber :
Dr post-nya NovenaRealty > Diskusi&Peluang Bisnis PROPERTI
http://www.kaskus.us/showthread.php?t=2563316&page=9
Menghitung BPHTB
Sesuai dengan Pasal 5 UU BPHTB, tari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan tarif tunggal sebesar 5%. Penentuan tarif tunggal ini dimaksudkan untuk kesederhanaan dan kemudahan penghitungan.
Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yaitu
[a]. jual beli adalah harga transaksi;
[b]. tukar-menukar adalah nilai pasar;
[c]. hibah adalah nilai pasar;
[d]. hibah wasiat adalah nilai pasar;
[e]. waris adalah nilai pasar;
[f]. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar;
[g]. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;
[h]. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;
[i]. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar;
[j]. pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar;
[k]. penggabungan usaha adalah nilai pasar;
[l]. peleburan usaha adalah nilai pasar;
[m]. pemekaran usaha adalah nilai pasar;
[n]. hadiah adalah nilai pasar;
[o]. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang.
Dalam hal NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP PBB. Yang dimaksud dengan harga transaksi adalah harga yang terjadi dan telah disepakati oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Dalam hal NJOP PBB pada tahun terjadinya perolehan belum ditetapkan, besarnya NJOP PBB ditetapkan oleh Menteri Keuangan.
Bagaimana cara menghitung BPHTB terutang ?· BPHTB terutang = 5% x NPOP Kena Pajak;
· NPOP Kena Pajak = NPOP – NPOPTKP.
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP diberikan untuk setiap perolehan hak sebagai pengurang penghitungan BPHTB terutang.
NPOPTKP ditetapkan secara regional (setiap kabupaten/kota) paling banyak Rp. 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima oleh orang pribadi dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, NPOPTKP regional paling banyak Rp. 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah). Besarnya NPOPTKP ditetapkan oleh Kepala Kanwil DJP atas nama Menteri Keuangan untuk setiap kabupaten/kota dengan mempertimbangkan pendapat Pemda setempat. Ketentuan besarnya NPOPTKP diatur lebih lanjut dalam PP Nomor 113 Tahun 2000.
[Sumber : Buku Informasi Perpajakan]
http://pajaktaxes.blogspot.com/
Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yaitu
[a]. jual beli adalah harga transaksi;
[b]. tukar-menukar adalah nilai pasar;
[c]. hibah adalah nilai pasar;
[d]. hibah wasiat adalah nilai pasar;
[e]. waris adalah nilai pasar;
[f]. pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar;
[g]. pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar;
[h]. peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar;
[i]. pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar;
[j]. pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar;
[k]. penggabungan usaha adalah nilai pasar;
[l]. peleburan usaha adalah nilai pasar;
[m]. pemekaran usaha adalah nilai pasar;
[n]. hadiah adalah nilai pasar;
[o]. penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang.
Dalam hal NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB pada tahun terjadinya perolehan, dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP PBB. Yang dimaksud dengan harga transaksi adalah harga yang terjadi dan telah disepakati oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Dalam hal NJOP PBB pada tahun terjadinya perolehan belum ditetapkan, besarnya NJOP PBB ditetapkan oleh Menteri Keuangan.
Bagaimana cara menghitung BPHTB terutang ?· BPHTB terutang = 5% x NPOP Kena Pajak;
· NPOP Kena Pajak = NPOP – NPOPTKP.
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). NPOPTKP diberikan untuk setiap perolehan hak sebagai pengurang penghitungan BPHTB terutang.
NPOPTKP ditetapkan secara regional (setiap kabupaten/kota) paling banyak Rp. 60.000.000,00 (enam puluh juta rupiah), kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima oleh orang pribadi dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, NPOPTKP regional paling banyak Rp. 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah). Besarnya NPOPTKP ditetapkan oleh Kepala Kanwil DJP atas nama Menteri Keuangan untuk setiap kabupaten/kota dengan mempertimbangkan pendapat Pemda setempat. Ketentuan besarnya NPOPTKP diatur lebih lanjut dalam PP Nomor 113 Tahun 2000.
[Sumber : Buku Informasi Perpajakan]
http://pajaktaxes.blogspot.com/
Senin, 13 Juni 2011
Munajat Orang-Orang Sengsara
بسم الله الرحمن الرحيم
اللهم صل على محمد وآل محمد
إلهِي كَسْرِي لا يَجْبُرُهُ إلاَّ لُطْفُكَ وَحَنانُكَ، وَفَقْرِي لا يُغْنِيهِ إلاَّ عَطْفُكَ وَإحْسانُكَ، وَرَوْعَتِي لا يُسَكِّنُهَا إلاَّ أَمانُكَ، وَذِلَّتِي لا يُعِزُّها إلاَّ سُلْطانُكَ، وَأُمْنِيَّتِي لا يُبَلِّغُنِيها إلاَّ فَضْلُكَ، وَخَلَّتِي لا يَسُدُّها إلاَّ طَوْلُكَ، وَحاجَتِي لا يَقْضِيها غَيْرُكَ، وَكَرْبِي لاَ يُفَرِّجُهُ سِوى رَحْمَتِكَ، وَضُرِّي لا يَكْشِفُهُ غَيْرُ رَأْفَتِكَ، وَغُلَّتِي لا يُبَرِّدُها إلاَّ وَصْلُكَ، وَلَوْعَتِي لا يُطْفِيها إلاَّ لِقآؤُكَ، وَشَوْقِي إلَيْكَ لا يَبُلُّهُ إلاَّ النَّظَرُ إلى وَجْهِكَ، وَقَرارِي لا يَقِرُّ دُونَ دُنُوِّي مِنْكَ، وَلَهْفَتِي لاَ يَرُدُّها إلاَّ رَوْحُكَ، وَسُقْمِي لا يَشْفِيهِ إلاَّ
طِبُّكَ، وَغَمِّي لا يُزِيلُهُ إلاَّ قُرْبُكَ، وَجُرْحِي لا يُبْرِئُهُ إلاَّ صَفْحُكَ، وَرَيْنُ قَلْبِي لا يَجْلُوهُ إلاَّ عَفْوُكَ، وَوَسْواسُ صَدْرِي لا يُزِيحُهُ إلاَّ أَمْرُكَ
طِبُّكَ، وَغَمِّي لا يُزِيلُهُ إلاَّ قُرْبُكَ، وَجُرْحِي لا يُبْرِئُهُ إلاَّ صَفْحُكَ، وَرَيْنُ قَلْبِي لا يَجْلُوهُ إلاَّ عَفْوُكَ، وَوَسْواسُ صَدْرِي لا يُزِيحُهُ إلاَّ أَمْرُكَ
فَيا مُنْتَهى أَمَلِ الامِلِينَ، وَيا غايَةَ سُؤْلِ السَّآئِلِينَ، وَيا أَقْصى طَلِبَةِ الطَّالِبِينَ، وَيا أَعْلَى رَغْبَةِ الرَّاغِبِينَ، وَيا وَلِيَّ الصَّالِحِينَ، وَيا أَمانَ الْخآئِفِينَ، وَيا مُجِيبَ دَعْوَةِ الْمُضْطَرِّينَ، وَيا ذُخْرَ الْمُعْدِمِينَ، وَيا كَنْزَ الْبآئِسِينَ، وَيا غِياثَ الْمُسْتَغيثِينَ، وَيا قَاضِيَ حَوائِجَ الْفُقَرآءِ وَالْمَساكِينِ، وَيا أَكْرَمَ الاَكْرَمِينَ، وَيا أَرْحَمَ الرَّاحِمِينَ، لَكَ تَخَضُّعِي وَسُؤالِي، وَإلَيْكَ تَضَرُّعِي وَابْتِهالِيْ. اََسْأَلُكَ أَنْ تُنِيلَنِي مِنْ رَوْحِ رِضْوانِكَ، وَتُدِيمَ عَلَيَّ نِعَمَ امْتِنانِكَ، وَها أَنَا بِبابِ كَرَمِكَ واقِفٌ، وَلِنَفَحاتِ بِرِّكَ مُتَعَرِّضٌ، وَبِحَبْلِكَ الشَّدِيدِ مُعْتَصِمٌ، وَبِعُرْوَتِكَ الْوُثْقى مُتَمَسِّكٌ.
إلهِي ارْحَمْ عَبْدَكَ الذَّلِيلَ، ذَا اللِّسانِ الْكَلِيلِ وَالْعَمَلِ الْقَلِيلِ، وَامْنُنْ عَلَيْهِ بِطَوْلِكَ الْجَزِيلِ، وَاكْنُفْهُ تَحْتَ ظِلِّكَ الظَّلِيلِ يا كَرِيمُ يا جَمِيلُ، يا أَرْحَمَ الرَّاحِمِينَ
Dengan nama Allah Yang Maha Pengasih dan Maha Penyayang
Ya Allah, sampaikan shalawat kepada Rasulullah dan keluarganya
Ya Allah, sampaikan shalawat kepada Rasulullah dan keluarganya
Ilahi
Lukaku tak kan tersembuhkan kecuali dengan karunia dan kasih-Mu
Kekafiranku tak kan terkayakan kecuali dengan cinta dan kebaikan-Mu
Ketakutanku tak kan tertenangkan kecuali dengan kepercayaan-Mu
Keinginanku tak kan terpenuhi kecuali dengan anugerah-Mu
Keperluanku tak kan tertutupi kecuali dengan karunia-Mu
Kebutuhanku tak kan tercapai oleh selain-Mu
Kesulitanku tak kan teratasi kecuali dengan rahmat-Mu
Kesengsaraanku tak kan terhilangkan kecuali dengan kasih-Mu
Kehausanku tak kan terpuaskan kecuali dengan pertemuan-Mu
Kerinduanku tak kan teredakan kecuali dengan perjumpaan-Mu
Kedambaanku tak kan terpenuhi kecuali dengan memandang wajah-Mu
Ketenteramanku tak kan tenang kecuali dengan mendekati-Mu
Deritaku dapat ditolak hanya dengan karunia-Mu
Penyakitku dapat disembuhkan hanya dengan obat-Mu
Dukaku dapat dihilangkan hanya dengan kedekatan-Mu
Lukaku dapat ditutupi hanya dengan ampunan-Mu
Noda hatiku dapat dikikis hanya dengan maaf-Mu
Waswas dadaku dapat dilenyapkan hanya dengan perintah-Mu
Wahai Akhir Harapan para pengharap
Wahai Puncak Permohonan para pemohon
Wahai Ujung Pencarian para pencari
Wahai Zenit Kedambaan para pendamba
Wahai Kekasih orang-orang yang saleh
Wahai Penentram orang-orang yang takut
Wahai Penyambut Seruan orang-orang yang menderita
Wahai Tabungan orang-orang yang sengsara
Wahai Perbendaharaan orang-orang yang papa
Wahai Perlindungan pars pencari perlindungan
Wahai Pemenuh Hajat fuqara dan masakin
Wahai Yang Paling Pemurah dari segala yang pemurah
Wahai Yang Paling Pengasih dari segala yang mengasihi
Untuk-Mu kerendahanku dan permohonanku
Bagi-Mu penyerahanku dan doaku
Aku mohon pada-Mu,
sampaikan daku pada kesenangan ridha-Mu
kekalkan bagiku kenikmatan pemberian-Mu
Inilah aku — berhenti di pintu kemurahan-Mu
menunggu hadiah kebajikan-Mu
berpegang pada tali-Mu yang kokoh
bergantung pads ikatan-Mu yang perkasa
Wahai Puncak Permohonan para pemohon
Wahai Ujung Pencarian para pencari
Wahai Zenit Kedambaan para pendamba
Wahai Kekasih orang-orang yang saleh
Wahai Penentram orang-orang yang takut
Wahai Penyambut Seruan orang-orang yang menderita
Wahai Tabungan orang-orang yang sengsara
Wahai Perbendaharaan orang-orang yang papa
Wahai Perlindungan pars pencari perlindungan
Wahai Pemenuh Hajat fuqara dan masakin
Wahai Yang Paling Pemurah dari segala yang pemurah
Wahai Yang Paling Pengasih dari segala yang mengasihi
Untuk-Mu kerendahanku dan permohonanku
Bagi-Mu penyerahanku dan doaku
Aku mohon pada-Mu,
sampaikan daku pada kesenangan ridha-Mu
kekalkan bagiku kenikmatan pemberian-Mu
Inilah aku — berhenti di pintu kemurahan-Mu
menunggu hadiah kebajikan-Mu
berpegang pada tali-Mu yang kokoh
bergantung pads ikatan-Mu yang perkasa
Ilahi
Sayangilah hamba-Mu yang hina, yang berlidah lemah beramal kurang
Berilah padanya karunia-Mu yang berlimpah
Lindungilah dia di bawah naungan-Mu yang teduh
Wahai Yang pemurah, wahai Yang Mahaindah Ya Arhamar-Rahimin
Sayangilah hamba-Mu yang hina, yang berlidah lemah beramal kurang
Berilah padanya karunia-Mu yang berlimpah
Lindungilah dia di bawah naungan-Mu yang teduh
Wahai Yang pemurah, wahai Yang Mahaindah Ya Arhamar-Rahimin
Rabu, 25 Mei 2011
Membangun Sukses dengan Sabar dan Shalat
Sebagai seorang yang beriman, akan selalu menjalankan tuntunan dan petunjuk yang ada dalam Al Qur'an dan sunnah Rasul-Nya. Bukan mengikuti ajakan setan atau para dukun yang menyesatkan akidah keimanan kita.
Allah berfirman:
يَٰٓأَيُّهَا ٱلَّذِينَ ءَامَنُوا۟ ٱسْتَعِينُوا۟ بِٱلصَّبْرِ وَٱلصَّلَوٰةِ ۚ إِنَّ ٱللَّهَ مَعَ ٱلصَّٰبِرِينَ
Hai orang-orang yang beriman, mintalah pertolongan (kepada Allah) dengan sabar dan (mengerjakan) salat, sesungguhnya Allah beserta orang-orang yang sabar. (SQ.Al Baqarah:153)
Sedang pada ayat sebelumnya:
فَٱذْكُرُونِىٓ أَذْكُرْكُمْ وَٱشْكُرُوا۟ لِى وَلَا تَكْفُرُونِ
Karena itu, ingatlah kamu kepada-Ku niscaya Aku ingat (pula) kepadamu, dan bersyukurlah kepada-Ku, dan janganlah kamu mengingkari (nikmat)-Ku.
وَٱسْتَعِينُوا۟ بِٱلصَّبْرِ وَٱلصَّلَوٰةِ ۚ وَإِنَّهَا لَكَبِيرَةٌ إِلَّا عَلَى ٱلْخَٰشِعِينَ ﴿٤٥﴾ ٱلَّذِينَ يَظُنُّونَ أَنَّهُم مُّلَٰقُوا۟ رَبِّهِمْ وَأَنَّهُمْ إِلَيْهِ رَٰجِعُونَ
Dan mintalah pertolongan (kepada Allah) dengan sabar dan (mengerjakan) salat. Dan sesungguhnya yang demikian itu sungguh berat, kecuali bagi orang-orang yang khusyuk, (yaitu) orang-orang yang meyakini, bahwa mereka akan menemui Tuhannya, dan bahwa mereka akan kembali kepada-Nya. (SQ.Al Baqarah: 45-46)
Ayat di atas adalah Firman Allah SWT, Tuhan yang berkuasa dan menciptakan atas seluruh alam yang dzohir maupun alam yang batin. Yang kekuasaan-Nya mutlak dan penuh tidak ada yang menyamaiNya. Yakin atau pun tidak sudah sebuah kepastian kalau di dalam sabar dan shalat itu ada rahasia yang agung yang jika kita melakukan akan mendapatkan keberuntungan yang besar dari Allah yang tidak pernah mengingkari janji-Nya.
Kita lihat keberhasilan orang-orang besar baik dalam bisnis maupun dalam penguasaan ilmu, seperti para ilmuwan, mereka tidak pernah meninggalkan kesabaran dan tetap dalam ketekunan dalam memperjuangkan apa yang mereka usahakan, meski mereka bukan orang-orang mukmin. Mereka hanya menjalankan satu point, yaitu sabar, tidak dengan shalat. Bagaimana dengan kita orang Muslim jika kita menjalankan dua point, yaitu sabar dan Shalat? Jika kita benar-benar menjalankan keduanya kita pasti melebihi mereka orang-orang yang tidak beriman. Coba kita lihat jaman keemasan Islam yang telah mencapai kemanjuan di segala bidang yang mengunggli bangsa-bangsa lain.
Seperti diberitakan oleh DR. Lucien Leclerc, dalam bukunya Historie de la Medicine Arabe hal 91-92 bilang "Tak mungkin lagi dunia akan menyaksikan kenyataan yang luar biasa dahsyatnya sebagaimana yang dilakukan oleh bangsa Arab pada abad kesembilan. Bangsa penakluk ini, yang semangat keagamaannya membawa mereka menguasai setengah dunia, setelah membangun empiriumnya, kemudian mendesakkan ilmu pengetahuan ke depan, yang waktu itu belum mereka punyai sebagai satu bangsa yang besar. Dari semua bangsa yang berjalan di atas puing-puing kerajaan Romawi, hanya mereka sajalah yang melakukan studi demikian hebatnya, sementara bangsa-bangsa Jerman membangga-banggakan dirinya dengan kebiadaban dan kepicikannya, yang meminta ribuan tahun untuk menghubungkan lagi mata rantai tradisi yang terputus, yang dilakukan oleh bangsa Arab tidak lebih dari setengah abad. Mereka membangkitkan api persaingan dengan ummat Kristen yang ditaklukkan…. yang menyelamatkan keseragaman ras mereka….
Pada akhir abad ke delapan ilmu pengetahuan bangsa Arab barulah berupa sebuah buku terjemahan tentang ilmu kedokteran dan beberapa buku aljabar. Sebelum abad ke sembilan berakhir, bangsa Arab telah menguasai ilmu pengetahuan bangsa Yunani, mereka telah menonjolkan sarjana-sarjana tingkat tinggi ke tengah dunia dan menunjukkan ke hadapan dunia ilmu-ilmu pasti yang belum pernah dimiliki oleh guru-guru mereka, dengan kecepatan luar biasa mereka mengungguli guru-gurunya.” Kesimpulan:
Seberat apa pun permasalahan yang kita tanggung jika kita hadapi dengan sabar dan shalat, kita akan merasa ringan dan tidak merasa berat menjalankannya serta akan menemui kemudahan dan keberhasilan. Kita tidak akan merasa disibukkan dengan kesulitan yang membebani diri kita yang hanya memperberat memperpuruk gerak langkah perjalanan diri kita, bahkan dengan sabar dan shalat, kita akan dengan mudah dan ringan memberikan kemajuan gerak langkah dan keberhasilan orang lain.
Jumat, 20 Mei 2011
Memandang Wajah Orang Shaleh
Abu Bakar Al Muthawi’i selama dua belas tahun selalu aktif mengikuti majelis Imam Ahmad. Di majelis tersebut hadits tersebut Imam Ahmad membacakan Al Musnad kepada putra-putra beliau. Namun, selama mengikuti mejalis tersebut, Al Muthawi’i tidak memiliki catatan, walau hanya satu hadits. Lalu, apa yang dilakukan Al Muthawi’i di majelis itu? Beliau ternyata hanya ingin memandang Imam Ahmad.
Ternyata, tidak hanya Al Muthawi’i saja yang datang ke majelis hadits hanya untuk memandang Imam Ahmad. Mayoritas mereka yang hadir dalam majelis tersebut memiliki tujuan yang sama dengan Al Mathawi’i. Padahal jumlah mereka yang hadir dalam majelis Imam Ahmad saat itu lebih dari 5000 orang, namun yang mencatat hadits kurang dari 500 orang. Demikian Ibnu Al Jauzi mengisahkan (Manaqib Imam Ahmad, 210).
Apa yang dilakukan Al Muthawi’i, bukanlah hal yang sia-sia. Karena, memandang orang shalih bisa memberikan hal yang positif bagi pelakunya. Memandang orang shalih, bisa membangkitkan semangat, untuk meningkatkan amalan kebaikan, tatkala keimanan seseorang sedang turun. Sebagaimana dilakukan oleh Abu Ja’far bin Sulaiman, salah satu murid Hasan Al Bashri. Beliau pernah mengatakan,”Jika aku merasakan hatiku sedang dalam keadaan qaswah (keras), maka aku segera pergi untuk memandang wajah Muhammad bin Wasi’ Al Bishri. Maka hal itu mengingatkanku kepada kematian.” (Tarikh Al Islam, 5/109).
Imam Malik sendiri juga melakukan hal yang sama tatkala merasakan qaswah dalam hati. Beliau berkisah,”Setiap aku merasakan adanya qaswah dalam hati, maka aku mendatangi Muhammad bin Al Munkadar dan memandangnya. Hal itu bisa memberikan peringatan kapadaku selama beberapa hari.” (Tartib Al Madarik, 2/51-52).
Imam Al Hasan Al Bashri sendiri dikenal sebagai ulama yang memandangnya, membuat pelakunya ingat kepada Allah, sebagaimana disebut oleh ulama semasa beliau, yakni Ibnu Sirin. Ulama lainnya, yang hidup semasa dengan beliau, Ats’ats bin Abdullah juga mengatakan,”Jika kami bergabung dengan majelis Al Hasan, maka setelah keluar, kami tidak ingat lagi terhadap dunia.” (Al Hilyah, 2/158).
Jika demikian besar dampak positif yang diperoleh saat seorang memandang wajah orang-orang shaleh, maka melakukannya dihitung sebagai ibadah, karena telah melaksanakan saran Rasulullah. Dimana, suatu saat beberapa sahabat bertanya, “Karib seperti apa yang baik untuk kami?” Rasulullah menjawab,”Yakni apabila kalian memandang wajahnya, maka hal itu mengingatkan kalian kepada Allah.” (Riwayat Abu Ya’la, dihasankan Al Bushiri).
Sebagaimana beliau juga bersabda, “Sesungguhnya sebagian manusia merupakan kunci untuk mengingatkan kepada Allah.” (Riwayat Ibnu Hibban, dishahihkan oleh beliau).
Tak mengherankan jika Waqi’ bin Jarah menilai bahwa memandang wajah Abdullah bin Dawud adalah Ibadah. Abdullah sendiri adalah seorang ahli ibadah di Kufah saat itu. (Tahdzib At Tahdzi, 7/296).
Lantas, bagaimana bisa, hanya dengan memandang orang shalih, maka pelakunya bisa ingat kepada Allah? Sebenarnya penalaran terhadap masalah ini tidak cukup susah. Kadang dalam kehidupan sehari-hari kita memiliki teman yang amat suka terhadap permainan sepak bola, pembicaraannya tidak pernah keluar dari kompetisi sepak bola dan para pemainnya, baju yang dipakai serupa dengan kostum klub-klub sepak bola, kamarnya dipenuhi dengan poster para pemainnya, kendaraannya dihiasi dengan atribut-atribut olah- raga yang kini digemari banyak orang ini. Otomatis, ketika kita melihat tampilan fisik teman yang demikian, maka ingatan kita langsung tertuju kepada bola.
Demikian pula, ketika ada kawan yang “gila” kuliner. Yang selalu berbicara mengenai rumah makan dan masakannya di berbagai tempat, dan banyak mencurahkan waktu untuk hoby-nya tersebut, maka melihat wajah orang yang demikian, akan mengingatkan kita pada makanan.
Tidak jauh berbeda ketika kita memiliki kawan yang amat menjaga perkataan, tidak menyeru, kecuali menyeru kapada jalan Allah. Kita pun mengetahui bahwa ia selalu menjaga puasa dan shalat, baik yang fardhu maupun yang sunnah. Ia pun wara’ (hati-hati) dalam bermuamalah, maka bertemu dengannya, bisa membuat kita termotivasi untuk melakukan amalan yang labih baik dari sebelumnya.
Apa yang telah dilakukan oleh para salaf di atas, mengingatkan kembali pada kita pada sebuah lantunan nasehat, yang sudah cukup akrab di telinga kita. Yakni nasehat “Tombo Ati” alias obat hati. “Kaping telu wong kang sholeh kumpulono”. Cara yang ketiga mengobati hati yang qaswah, adalah mendekati orang-orang shalih.
Kalau para ulama salaf saja masih merasa perlu mendekat kepada para shalihin hanya untuk memandang wajah mereka, guna melunakkan qaswah dalam hati dan memperbaiki diri. Lantas bagaimana dengan kita? Apakah kita sudah memilih, siapa sahabat-sahabat yang bisa mengingatkan kita kepada Allah, di saat kita memandangnya? Padahal kita sama-sama sadar bahwa kualitas keimanan mereka amat jauh berada di atas yang kita miliki.
Sumber teks:
http://almanar.wordpress.com/
http://www.madinatulilmi.com/
Kamis, 19 Mei 2011
Menyatakan Perang dengan Setan
Latar Belakang memerangi Setan:
Pertama:
Setan adalah nyata-nyata sebagai musuh yang selalu menyesatkan. Ia tidak bisa diharapkan untuk diajak baik. Ia juga tidak akan membiarkan kita berbuat baik. Bahkan setan tidak akan merasa puas sebelum kita hancur binasa. Oleh sebab itu, tidak ada alasan bagi kita merasa aman dari musuh semacam ini, dan melupakan kejahatannya.
Coba kita renungkan dua ayat firman Allah berikut:
أَلَمْ أَعْهَدْ إِلَيْكُمْ يَـٰبَنِىٓ ءَادَمَ أَن لَّا تَعْبُدُوا۟ ٱلشَّيْطَـٰنَۖ إِنَّهُۥ لَكُمْ عَدُوٌّ مُّبِينٌ
"Bukankah Aku telah memerintahkan kepadamu hai Bani Adam supaya kamu tidak menyembah setan? Sesungguhnya setan itu adalah musuh yang nyata bagi kamu", (QS.Ya Siin:60)
إِنَّ ٱلشَّيْطَـٰنَ لَكُمْ عَدُوٌّ فَٱتَّخِذُوهُ عَدُوًّاۖ
"Sesungguhnya setan itu adalah musuh bagimu, maka anggaplah ia musuh(mu), "(QS. Fathir:6)
Ayat tersebut merupakan peringatan yang tegas dan keras bagi kita.
Kedua:
Setan memang tercipta dengan watak memusuhi kita untuk selama-lamanya, tanpa mengenal lelah dan menyerah kalah. Sepanjang siang dan malam setan selalu meluncurkan anak panahnya bertubi-tubi kepada kita. Jika kita lengah, dapat kita bayangkan apa akibatnya?
Selanjutnya, ada keadaan yang dapat kita alami, yaitu dalam beribadah kepada Allah dan mengajak manusia untuk datang ke pintu rahmat Allah. Kita melakukannya dengan perbuatan dan ucapan. Keadaan ini berlawanan dengan usaha, tujuan, keinginan dan perbuatan setan. Maka kita seolah-olah bertindak dan menyingsingkan lengan baju untuk membuat marah setan, melawan dan menantangnya. Karena itu, setan juga bertindak dan menyingsingkan lengan baju untuk memusuhi kita, memerangi dan melancarkan berbagai tipu daya agar bisa merusak agama dan ibadah kita, bahkan merusak segala urusan kita. Kenapa? Sebab setan merasa tidak aman setelah kita menantangnya dengan persiapan-persiapan taat kepada Allah. Setan bermaksud merusak orang yang tidak membuatnya marah dan tidak melawan, melainkan membenarkan dan menyetujuinya seperti orang-orang kafir, orang sesat dan orang-orang yang mencintai setan dalam sebagian keadaan. Lalu bagaimana tanggapan setan terhadap orang yang sengaja membuatnya marah dan memusatkan perhatian untuk melawannya? Bagaimana pun setan tetap musuh yang nyata bagi semua anak keturunan Adam As.
Ada permusuhan setan secara khusus bagi kita. Urusan diri kita bagi setan merupakan suatu hal yang penting, dan dalam menghadapi kita, setan mempunyai pembantu-pembantu. Pembantu setan yang paling berat bagi kita adalah hawa nafsu kita sendiri. Setan juga mempunyai banyak jalan dan pintu untuk menyusup masuk ke dalam benteng pertahanan kita, jika kita dalam keadaan lengah.
Seperti apa yang dikatakan oleh Yahya bin Mu'adz Ar-Razi. Beliau berkata: "Setan itu memiliki banyak waktu luang, sedang kita begitu sibuk. Setan dapat melihat kita, sedang kita tidak bisa melihatnya. Kita begitu mudah melupakannya, sedang ia tidak pernah lupa pada kita. Dan setan mempunyai banyak pembantu dalam diri kita."
Jika demikian posisi setan, maka kita harus terus memeranginya dan mengalahkannya. Kalau tidak, maka kita tidak akan aman dari kerusakan dan kebinasaan. Lalu dengan apa kita harus memerangi setan untuk dapat mengalahkannya?
Para Ulama ahli memerangi setan, mempunyai dua cara, yaitu:
1. Sebagian Ulama mengatakan, bahwa cara menolak setan, tidak lain adalah dengan memohon perlindungan Allah swt. Karena setan itu ibarat anjing yang diberi kuasa oleh Allah memerangi kita. Jika kita sibuk memeranginya, kita akan kepayahan dan menghabiskan waktu saja, yang pada akhirnya kitalah yang kalah. Karena itu dengan melapor kepada Tuhan (Allah) yang menguasai anjing itu (setan), agar segera menyingkirkannya dari kita. Ini adalah cara yang lebih utama dan paling tepat.
2. Ulama lain mengatakan, bahwa cara menolak setan adalah dengan bersungguh-sungguh (mujahadah) dan selalu dalam kesiagaan penuh melakukan penolakan, penangkalan dan perlawanan.
Sedang menurut Imam Al Ghozali, cara yang optimal dalam memerangi setan adalah dengan cara mengkombinasikan dua cara tersebut. Jadi, pertama kali kita harus selalu memohon perlindungan kepada Allah dari kejahatan setan, sebagaimana yang diperintahkan Allah. Karena hanya Allah sajalah yang kuasa menyelesaikan kejahatan setan.
Kemudian jika setan selalu dapat mengalahkan kita, maka harus menyadari bahwa kemenangan setan itu merupakan ujian dari Allah, agar kita lebih bersungguh-sungguh memerangi dan mengoptimalkan kekuatan dalam melaksanakan perintah Allah, serta agar kita benar-benar bersabar. Sama halnya perintah Allah kepada kita untuk menghadapi dan memerangi orang-orang kafir, padahal hakekatnya Allah kuasa menumpas orang-orang kafir. Maksudnya tidak lain adalah supaya kita mendapat bagian amal perang, amal sabar, bisa bersih dari dosa dan bisa memperoleh derajat sebagai syuhada. Sebagai mana firman Allah swt:
وَلِيَعْلَمَ ٱللَّهُ ٱلَّذِينَ ءَامَنُوا۟ وَيَتَّخِذَ مِنكُمْ شُهَدَآءَ ۗ وَٱللَّهُ لَا يُحِبُّ ٱلظَّـٰلِمِينَ .....
".....dan supaya Allah membedakan orang-orang yang beriman (dengan orang-orang kafir) supaya sebagian kamu dijadikan-Nya (gugur sebagai) syuhada'. Dan Allah tidak menyukai orang-orang yang zalim, (QS. Ali Imran:140)
أَمْ حَسِبْتُمْ أَن تَدْخُلُوا۟ ٱلْجَنَّةَ وَلَمَّا يَعْلَمِ ٱللَّهُ ٱلَّذِينَ جَـٰهَدُوا۟ مِنكُمْ وَيَعْلَمَ ٱلصَّـٰبِرِينَ
"Apakah kamu mengira bahwa kamu akan masuk surga, padahal belum nyata bagi Allah orang-orang yang berjihad di antaramu dan belum nyata orang-orang yang sabar." (QS. Ali Imran:142)
Demikian sedikit gambaran dan renungan kita dalam menghadapi reka yasa, tipu daya dan kejahatan setan yang selalu menghalangi kita beribadah kepada Allah.
Semoga bermanfaat.
============================
Sumber rujukan: Kitab Minhajul Abidin
Langganan:
Postingan (Atom)